Konut ve çatılı işyeri kiralarında bir yıllık sözleşmenin süresinin dolması, kiracının otomatik olarak çıkmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, kiracı süresinde fesih bildirimi yapmadıkça belirli süreli sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamasını esas alır. Kiraya veren ise yalnız “kontrat bitti” diyerek sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya veren bakımından özel bir sebepsiz fesih imkânı, kanunda on yıllık uzama süresi üzerinden kurulmuştur. Bu ifade günlük dilde sıkça “10 yıllık kiracı” veya “1+10 yıl” şeklinde kullanılır; fakat doğru tarih hesabı için başlangıçtaki sözleşme süresi, kaç uzama yılının geçtiği ve bildirimin hangi dönemin sonuna yöneldiği ayrı ayrı belirlenmelidir.
TBK m.347'ye göre kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra bu süreyi izleyen uzama yıllarının sonunda, en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla ve herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yol; ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi başka tahliye sebeplerinden farklıdır.
1. Belirli süreli kira sözleşmesi bitince neden otomatik sona ermez?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı, sırf sözleşmede bir bitiş tarihi bulunduğu için her yıl yeniden sözleşme yapmak zorunda bırakmaz. Belirli süre sona erdiğinde kiracı, bitimden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren bakımından ise aynı serbestlik yoktur. Kiraya veren, sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek kira ilişkisini tek taraflı olarak sona erdiremez. Kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden biri varsa o özel yola başvurabilir; sebep göstermeksizin fesih için ise m.347'deki uzun süreli uzama rejimini beklemesi gerekir.
Bu nedenle “kontrat 1 Eylül'de bitiyor, 2 Eylül'de kiracı haksız işgalci olur” şeklindeki yaklaşım konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından genel olarak doğru değildir. Kiracı süresinde feshetmemişse kira ilişkisi devam eder.
2. Kiracı ile kiraya verenin bildirim hakları aynı değildir
Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin uzamasını engelleyebilir. Kiraya verenin ise ilk belirli sürenin bitiminde aynı şekilde “uzatmak istemiyorum” deme hakkı yoktur.
| Taraf | Normal belirli süre sonunda durum |
|---|---|
| Kiracı | En az 15 gün önce bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. |
| Kiraya veren | Sırf süre bitti diye sona erdiremez; kanuni tahliye sebebi veya m.347'deki uzun uzama rejimi gerekir. |
Bu asimetri, kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu yapısının bir parçasıdır.
Bildirim şekli bakımından TBK m.348 de önem taşır: konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerekir. Bu nedenle yalnız sözlü konuşmaya veya ispatı güç mesajlaşmalara dayanmak uyuşmazlık riskini artırır.
3. “10 yıllık uzama süresi” nasıl hesaplanır?
Kanundaki teknik ifade “kiracının 10 yıldır evde oturması” değil, on yıllık uzama süresidir. Önce başlangıçtaki belirli süre tamamlanır; ardından uzama yılları sayılır.
Örneğin bir yıllık konut kira sözleşmesi 1 Eylül 2015'te başlamış ve 31 Ağustos 2016'da sona erecek şekilde kurulmuş olsun. Kiracı fesih bildiriminde bulunmadığı için sözleşme 1 Eylül 2016'dan itibaren yıllık olarak uzamaya başlar. Onuncu uzama yılı 1 Eylül 2025–31 Ağustos 2026 dönemidir.
Kanun, kiraya verene “on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla” sona erdirme hakkı verir. Bu nedenle hesabı yalnız “başlangıç tarihi + 10 yıl” şeklinde yapmak hatalı sonuç doğurabilir.
Yukarıdaki örnekte 10 yıllık uzama süresi 31 Ağustos 2026'da tamamlanmıştır. Bundan sonra başlayan uzama yılı 1 Eylül 2026–31 Ağustos 2027'dir. Kiraya veren bu dönemin sonunda m.347'ye dayanarak sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa üç aylık bildirim şartını bu dönem sonuna göre planlamalıdır.
Bu ayrım, internette kullanılan “1+10” kısaltmasının neden tek başına yeterli olmadığını gösterir. Kısaltma, başlangıçta bir yıllık sözleşme + on uzama yılı fikrini anlatabilir; ancak ilk sebepsiz fesih tarihini otomatik olarak tek bir formülle vermeye yetmez.
4. Başlangıç sözleşmesi üç yıllıksa hesap değişir mi?
Evet. Başlangıçtaki belirli süre bir yıl değilse uzama yıllarının başlangıcı da değişir.
Örneğin sözleşme baştan üç yıllık kurulmuşsa, ilk üç yıllık belirli süre tamamlanmadan “uzama yılı” başlamaz. Kiracı süre sonunda çıkmazsa bundan sonraki birer yıllık dönemler uzama yıllarıdır. Dolayısıyla bir yıllık sözleşmede kullanılan tarih kısayolunu üç veya beş yıllık sözleşmeye aynen uygulamak doğru değildir.
Tarih hesabında şu üç adım güvenlidir:
- İlk belirli sözleşme süresinin bitiş tarihini bulun.
- Bu tarihten sonra başlayan yıllık uzama dönemlerini tek tek sayın.
- On yıllık uzama süresinden sonraki fesih dönemini ve üç aylık bildirim son tarihini ayrıca hesaplayın.
Bir günlük hata bile bildirimin hangi uzama yılının sonuna etki edeceğini değiştirebilir. Bu nedenle özellikle eski sözleşmelerde başlangıç tarihini yalnız banka dekontlarından tahmin etmek yerine sözleşme, ek protokol ve geçmiş bildirimleri birlikte görmek gerekir.
5. Kiraya veren üç aylık bildirimi ne zaman yapmalı?
TBK m.347'deki sebepsiz fesih yolunda kiraya verenin, hedeflenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapması gerekir. Bildirimin yalnız hazırlanması değil, karşı tarafa ulaşması ve ispatlanabilir olması uygulamada önemlidir.
Örneğin hedeflenen uzama yılı 31 Ağustos'ta sona eriyorsa, “Ağustos ayında ihtar çekerim” yaklaşımı geç kalabilir. Üç aylık süreyi dönemin sonundan geriye doğru hesaplamak ve tebliğ ihtimalini de hesaba katmak gerekir.
Sürenin kaçırılması, kira ilişkisinin sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez. Kanun hakkı “bu süreyi izleyen her uzama yılının sonunda” tanıdığı için, koşulları oluşmuşsa bir sonraki uzama yılı sonu için yeni ve zamanında bildirim yapılabilir.
6. Yeni sözleşme veya ek protokol süre hesabını sıfırlar mı?
Her imzalanan belge otomatik olarak yeni bir kira ilişkisi yaratmaz. Taraflar yıllar içinde yalnız kira bedelini değiştiren bir ek protokol, ödeme planı veya başka bir tadil belgesi imzalamış olabilir. Buna karşılık önceki ilişkiyi sona erdirip gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurdukları durumlar da mümkündür.
Bu ayrım m.347 hesabında önemlidir; çünkü gerçekten yeni bir sözleşmenin kurulup kurulmadığı, uzama süresinin hangi tarihten itibaren değerlendirilmesi gerektiğini etkileyebilir. Belgenin başlığından çok tarafların iradesi, önceki sözleşmenin sona erdirilip erdirilmediği ve yeni sözleşmenin içeriği incelenmelidir.
Bu nedenle “her yıl yeni kontrat imzaladık, 10 yıl her seferinde sıfırlandı” veya tam tersine “sonradan imzalanan hiçbir sözleşme önemli değildir” şeklinde mutlak sonuçlara varmak güvenli değildir.
7. Eski, 2012 öncesi kira sözleşmelerinde geçiş kuralı var mı?
Evet. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girerken, 6101 sayılı Kanun'un geçici hükümleri m.347'deki on yıllık uzama süresinin eski sözleşmelere uygulanmasına ilişkin özel geçiş düzenlemesi getirdi.
Bu nedenle çok eski kira ilişkilerinde yalnız bugünkü TBK m.347 metnine bakarak başlangıç tarihinden düz bir hesap yapmak yeterli olmayabilir. Sözleşmenin 1 Temmuz 2012'den önce kurulmuş olması halinde 6101 sayılı Kanun'un geçici hükmü de birlikte değerlendirilmelidir.
2026 itibarıyla bu geçiş dönemlerinin büyük kısmı tarihsel olarak geride kalmış olsa da, uzun süredir devam eden kira dosyalarında hesabın hukuki dayanağı hâlâ önem taşır. Özellikle taraflar yıllar içinde birden fazla sözleşme veya protokol imzalamışsa geçiş analizi daha da dikkatli yapılmalıdır.
8. Bu yol ihtiyaç nedeniyle tahliyeden nasıl ayrılır?
TBK m.347'deki uzun uzama süresi sonu feshi, kiraya verene koşulları oluştuğunda sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise farklı bir hukuki sebebe, farklı şartlara ve farklı süre rejimine dayanır.
Aynı şekilde:
- yeni malikin ihtiyacı,
- iki haklı ihtar,
- geçerli tahliye taahhüdü,
- kira bedelinin ödenmemesi
gibi mekanizmalar m.347'deki sebepsiz fesih hesabından bağımsız değerlendirilir. On yıllık uzama süresinin henüz dolmamış olması, diğer kanuni tahliye sebeplerinin koşulları oluşmuşsa onların kullanılmasını engellemez.
Tersinden bakıldığında, 10 yıllık uzama süresinin dolması da kiracının ertesi gün kendiliğinden tahliye edilmiş sayılacağı anlamına gelmez. Geçerli bildirim, doğru dönem ve gerektiğinde uyuşmazlık çözüm süreci yine önemlidir.
9. Bildirimden sonra kiracı çıkmazsa ne olur?
Kiraya veren geçerli fesih bildirimine rağmen taşınmaz teslim edilmezse uyuşmazlık yargısal aşamaya taşınabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri dava şartı arabuluculuk önemli bir aşamadır; kanundaki istisnalar ayrıca korunur.
Bu nedenle fesih tarihini hesaplarken yalnız “ihtarın son günü” değil, olası arabuluculuk ve dava sürecinin de takvimde yer alması gerekir. Arabuluculuğa ne zaman başvurulduğu, bildirimin ispatı ve kira döneminin doğru hesaplanması dosyanın sonucunu etkileyebilir.
10. Pratik kontrol listesi
- Kira sözleşmesinin gerçek başlangıç ve ilk bitiş tarihlerini belirleyin.
- Başlangıçtaki belirli sürenin bir yıl mı, daha uzun mu olduğunu kontrol edin.
- İlk belirli süreden sonraki uzama yıllarını tek tek sayın.
- “10 yıllık kiracı” ifadesi yerine kanundaki “10 yıllık uzama süresi” kavramını esas alın.
- Hedeflenen sona erme dönemini ve en az üç aylık bildirim son tarihini ayrı hesaplayın.
- Bildirimi yazılı ve tebliği ispatlanabilir şekilde yapın.
- Sonradan imzalanan belge varsa bunun gerçek yeni sözleşme mi yoksa ek protokol mü olduğunu inceleyin.
- Sözleşme 1 Temmuz 2012 öncesine dayanıyorsa 6101 sayılı Kanun'un geçiş hükmünü kontrol edin.
- İhtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi başka tahliye sebeplerini m.347 ile karıştırmayın.
- Tahliye gerçekleşmezse dava şartı arabuluculuk ve sonraki dava takvimini ayrıca planlayın.
11. Sıkça Sorulan Sorular
Bir yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren sırf ilk sözleşme süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez.
10 yıllık süre sözleşmenin başladığı günden mi sayılır?
Tek başına böyle sayılmaz. Kanun “on yıllık uzama süresi”nden söz eder. Önce başlangıçtaki belirli süre tamamlanır, ardından birer yıllık uzama dönemleri hesaplanır.
10 yıllık uzama tamamlanınca kiraya veren hemen tahliye isteyebilir mi?
Otomatik tahliye doğmaz. Kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yıllarının sonunda sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa en az üç ay önce yazılı bildirim şartına uymalıdır. Taşınmaz teslim edilmezse uyuşmazlık çözüm yolları ayrıca işletilir.
Her yıl yeni kira kontratı imzalanması 10 yıllık hesabı sıfırlar mı?
Belgenin gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurup kurmadığına bağlıdır. Sadece kira bedelini veya bazı koşulları güncelleyen protokoller ile önceki ilişkiyi sona erdirip yeni bir kira ilişkisi kuran sözleşmeler aynı sonucu doğurmayabilir.
12. Hukuki bilgilendirme
Bu içerik genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin başlangıç süresi, sonradan imzalanan belgeler, 2012 öncesi geçiş hükümleri, bildirim tarihi ve başka tahliye sebeplerinin bulunması somut olayda sonucu değiştirebilir. Süre hesabı belge üzerinden yapılmalıdır.
