Paylı Mülkiyette Şufa Hakkı İnşaat Sözleşmesini Engeller mi?

İçindekiler

Paylı mülkiyete konu arsalar, büyük ölçekli inşaat projelerinde sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından biridir. Paydaşlardan biri arsasını değerlendirmek isterken, diğer paydaşlar beklemeyi veya farklı bir müteahhitle çalışmayı tercih edebilir. Bu sırada paydaşlardan biri kendi payını müteahhide devrederse, diğer hissedarların aklına hemen şu soru gelir: “Şufa hakkımı kullanıp bu payı geri alabilir miyim?”

Bu sorunun cevabı, tapudaki işlemin adına değil, işlemin gerçek hukuki niteliğine bağlıdır. Eğer pay gerçekten üçüncü kişiye satılmışsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Ancak pay devri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhide yapılan bir edim veya avans niteliğindeyse, Yargıtay uygulamasında bu devir gerçek satış olarak kabul edilmeyebilir. Bu durumda şufa hakkı doğmayabilir.

Bu ayrım, hem müteahhit hem de arsa sahipleri açısından hayati önemdedir. Çünkü yanlış kurulan bir devir modeli, projenin finansmanını, tapu güvenliğini, ortaklığın giderilmesi stratejisini ve inşaat sözleşmesinin geçerliliğini doğrudan etkileyebilir.

1. Şufa hakkı hangi durumda doğar?

Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyet ilişkisini koruyan özel bir hak olarak düzenlenmiştir. TMK madde 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Bu düzenlemenin amacı, paylı mülkiyete yabancı üçüncü kişilerin girmesini sınırlamak ve mevcut paydaşlara satın alma önceliği tanımaktır. Ancak bu hak her türlü devirde değil, kural olarak satışta gündeme gelir.

Bağış, miras, trampa, sermaye koyma, mahkeme kararı, cebrî artırma veya gerçek satış niteliği taşımayan karma işlemlerde önalım hakkının doğup doğmadığı ayrıca değerlendirilir. Güncel TMK madde 733’e göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkının kullanılması da kendiliğinden olmaz. TMK madde 734’e göre hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun değişikliğiyle önalım davalarında önemli bir bedel rejimi değişikliği yapılmıştır. Artık dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.

Bu değişiklik, özellikle tapuda düşük bedel gösterilerek yapılan satışlarda önalım hakkının “ucuz pay edinme” aracı olarak kullanılmasını sınırlamış; rayiç bedel esasını öne çıkarmıştır.

2. Müteahhide pay devri satış mı, inşaat karşılığı edim mi?

Paylı mülkiyette şufa uyuşmazlıklarının merkezinde şu ayrım bulunur: Müteahhit, payı gerçekten para karşılığı mı satın aldı, yoksa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ileride yapacağı inşaatın karşılığı olarak mı devraldı?

Eğer müteahhit, paydaşa belirli bir para ödeyerek onun hissesini satın almışsa, bu işlem kural olarak satış niteliğindedir. Diğer paydaşlar, süre ve diğer koşullar mevcutsa önalım davası açabilir.

Buna karşılık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, arsa sahibine para ödemez; bunun yerine arsa üzerinde inşaat yapmayı, belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmayı veya sözleşmede belirlenen yapı edimini yerine getirmeyi üstlenir. Arsa sahibi de bunun karşılığında belirli arsa paylarını müteahhide devreder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2020 tarihli, E. 2017/1765, K. 2020/1033 sayılı kararında bu ayrım açık biçimde kurulmuştur. Kararda, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılamayacağı, gerçek satışa konu olmayan ve satım niteliği taşımayan pay temliklerinde yasal önalım hakkının doğmayacağı değerlendirilmiştir.

Yargıtay’ın gerekçesi pratik bir noktaya dayanır: Önalım hakkı, payın satışındaki koşullarla kullanılır. Oysa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde payın karşılığı para değil, müteahhidin bina yapma edimidir. Önalım hakkını kullanan paydaşın, müteahhidin yerine aynı koşullarla inşaat yapıp teslim etmesi beklenemez. Bu nedenle gerçek satış olmayan bu tür devirlerde şufa hakkının kullanılması mümkün görülmemektedir.

3. Tapuda “satış” yazması sonucu değiştirir mi?

Tapuda işlemin satış olarak görünmesi tek başına sonucu belirlemeyebilir. Mahkeme, işlemin arkasındaki gerçek hukuki ilişkiyi inceler. Taraflar arasında noterde düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, proje paylaşım planı, tapu devrinin inşaat aşamalarına bağlandığını gösteren hükümler, teminat düzenlemeleri ve bağımsız bölüm paylaşımı varsa, tapudaki satış kaydı gerçek satış değil, inşaat sözleşmesinin ifasına bağlı devir olarak değerlendirilebilir.

Ancak bu savunmanın güvenli olması için belgelerin tutarlı olması gerekir. Eğer görünürde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış fakat gerçekte müteahhit sadece para ödeyerek pay satın almışsa, diğer paydaşlar muvazaa veya gerçek satış iddiasıyla önalım hakkını ileri sürebilir.

Bu nedenle müteahhit veya payını devreden arsa sahibi şu hatadan kaçınmalıdır: Gerçekte satış yapılan bir işlemi, sırf şufa hakkını bertaraf etmek için “inşaat sözleşmesi” gibi göstermek. Mahkeme, ödeme kayıtlarını, banka dekontlarını, sözleşme tarihini, inşaat ruhsat sürecini, müteahhidin gerçekten yapı edimi üstlenip üstlenmediğini ve diğer paydaşlarla ilişkiyi birlikte değerlendirir.

Tersinden de aynı risk vardır. Gerçekten arsa payı karşılığı inşaat modeli kurulmuşsa, sözleşme ve tapu işlemi dağınık bırakılmamalıdır. Aksi hâlde diğer paydaşlar, tapudaki satış görünümüne dayanarak önalım davası açabilir ve proje gereksiz şekilde dava tehdidi altında kalabilir.

4. Tüm paydaşların katılımı neden önemlidir?

Şufa hakkı tartışması, paylı mülkiyette inşaat sözleşmesinin geçerliliği sorunundan ayrı düşünülemez. Paydaşlardan biri kendi payını devredebilir; fakat paylı mülkiyete konu taşınmazın tamamı üzerinde inşaat yapılması, çoğu durumda olağan yönetimi aşan bir tasarruf ve yapı işi niteliğindedir.

TMK madde 692’ye göre paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapılması, aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 11.10.2022 tarihli, E. 2020/71, K. 2022/1278 sayılı kararında da paylı mülkiyete konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için tüm paydaşların katılımının gerekli olduğu; sözleşmenin feshinin de tüm paydaşlar tarafından talep edilmesi veya taraf teşkilinin sağlanması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu nedenle yalnızca bir paydaşın müteahhitle anlaşması, tüm parsel üzerinde uygulanabilir ve güvenli bir inşaat sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez. Şufa hakkı kullanılamasa bile, diğer paydaşların onayı yoksa inşaat sözleşmesinin geçerliliği, ifa kabiliyeti ve tapu devrinin hukuki sebebi ayrıca tartışılabilir.

5. Diğer paydaş hangi stratejiyi izlemeli?

Paydaşlardan biri payını müteahhide devrettiğinde, diğer paydaş ilk refleks olarak önalım davası açmak isteyebilir. Ancak doğru strateji için önce işlem dosyası incelenmelidir.

İlk kontrol tapu işlemidir. Devir satış olarak mı, trampa olarak mı, bağış olarak mı, yoksa başka bir işlem türüyle mi yapılmış? Resmi senette bedel gösterilmiş mi? Alıcı müteahhit mi, müteahhit şirket ortağı mı, yoksa üçüncü kişi mi?

İkinci kontrol sözleşme ilişkisidir. Noterde düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi var mı? Sözleşme yalnızca payını devreden malik ile müteahhit arasında mı, yoksa tüm paydaşlarla mı yapılmış? Müteahhidin inşaat yapma borcu somut mu? Pay devri hangi aşama veya edimin karşılığı olarak öngörülmüş?

Üçüncü kontrol para akışıdır. Müteahhit tarafından paydaşa para ödenmiş mi? Ödenmişse bu ödeme satış bedeli mi, avans mı, kira yardımı mı, taşınma bedeli mi, şerefiye denkleştirmesi mi? Banka kayıtları ve muhasebe belgeleri işlem niteliğini değiştirebilir.

Dördüncü kontrol sürelerdir. Gerçek bir satış varsa, noter bildirimi yapılmış mı? Yapılmışsa üç aylık süre ne zaman başlamış? Bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren güncel bir yıllık üst süre içinde dava açılabilir mi? Satış değişiklikten önce yapılmışsa geçiş hükümleri nedeniyle eski iki yıllık üst süre uygulanabilir mi?

Bu analiz yapılmadan açılan önalım davası, işlemin gerçek satış olmadığı savunmasıyla reddedilebilir.

6. Müteahhit ve arsa sahibi nasıl korunmalı?

Müteahhit açısından en önemli risk, projeye girerken pay devrinin dava tehdidi altında kalmasıdır. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulacaksa, devir işleminin sebebi açık yazılmalı ve tapu devri inşaat edimiyle bağlantılı şekilde belgelenmelidir.

Sözleşmede şu tür hükümler net bulunmalıdır: Müteahhide yapılacak pay devri hangi bağımsız bölüm veya inşaat ediminin karşılığıdır? Devir avans niteliğinde midir? Müteahhit edimini yerine getirmezse payın iadesi veya teminat mekanizması nasıl çalışacaktır? İnşaat seviyesi ile tapu devri arasında kademeli bağlantı var mıdır? Tüm paydaşlar sözleşmeye taraf mıdır? Şufa hakkına ilişkin riskler paydaşlarca değerlendirildi mi?

Arsa sahibi açısından da güvenlik, yalnızca “şufa çıkmaz” savunmasına bırakılmamalıdır. Tüm paydaşların katılımı, resmi şekil, noter düzenlemesi, teknik şartname, paylaşım planı, teminat mektubu, ipotek, kademeli tapu devri ve fesih hâlinde geri dönüş hükümleri birlikte kurulmalıdır.

Diğer paydaşların dışlandığı bir model, kısa vadede hızlı görünse bile uzun vadede ortaklığın giderilmesi, sözleşmenin geçersizliği, tapu iptali, elatmanın önlenmesi veya projenin durması gibi daha büyük uyuşmazlıklara yol açabilir.

7. Pratik kontrol listesi

Öz Denetim Listesi

Taşınmaz gerçekten paylı mülkiyete tabi mi, yoksa elbirliği mülkiyeti veya kat irtifakı/kat mülkiyeti yapısı mı var?
Pay devri gerçek bir satış mı, yoksa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edim karşılığı devir mi?
Tapu resmi senedinde gösterilen işlem türü ile taraflar arasındaki gerçek sözleşme ilişkisi uyumlu mu?
Müteahhit, payı para karşılığında mı aldı, yoksa inşaat yapma borcu karşılığında mı devraldı?
Noterde düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi var mı?
Sözleşmeye tüm paydaşlar katıldı mı, katılmadıysa paylı mülkiyet bakımından geçerlilik riski değerlendirildi mi?
Müteahhide yapılan devir avans niteliğinde ise, edim yerine getirilmezse payın iadesi açıkça düzenlendi mi?
Gerçek satış varsa diğer paydaşlara noter bildirimi yapıldı mı?
Önalım davası açılacaksa üç aylık ve her hâlde bir yıllık hak düşürücü süre güncel düzenlemeye göre hesaplandı mı?
Satış 25 Aralık 2025 öncesinde yapılmışsa geçiş hükümleri nedeniyle eski süre rejimi ayrıca incelendi mi?
Önalım bedeli bakımından hâkimin belirleyeceği rayiç bedelin depo edilmesi gerekeceği dikkate alındı mı?
Muvazaa, hakkın kötüye kullanılması veya gerçek satış iddiası somut banka kayıtları ve sözleşme belgeleriyle desteklenebiliyor mu?

8. Sıkça Sorulan Sorular

Paydaş payını müteahhide devrederse diğer hissedarlar her zaman şufa hakkını kullanabilir mi?

Hayır. Şufa hakkı kural olarak payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar. Devir, gerçek satış değil de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhide yapılan edim karşılığı devir niteliğindeyse, Yargıtay uygulamasında önalım hakkı doğmayabilir.

Tapuda satış yazıyorsa önalım davası kesin kazanılır mı?

Kesin değildir. Mahkeme tapu işlemindeki satış görünümünün arkasındaki gerçek hukuki ilişkiyi inceler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, paylaşım planı ve inşaat edimiyle bağlantılı devir belgelenirse, işlem gerçek satış sayılmayabilir.

Müteahhide yapılan devir gerçek satışsa ne olur?

Müteahhit payı gerçekten para karşılığı satın almışsa ve diğer koşullar mevcutsa, paydaşlar önalım hakkını dava yoluyla kullanabilir. Güncel düzenlemede önalım bedeli, tapuda gösterilen bedel üzerinden değil, hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden depo edilir.

Tüm paydaşlar imzalamadan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir mi?

Paylı mülkiyete konu taşınmazın tamamı üzerinde inşaat yapılacaksa, bu çoğu zaman olağan yönetimi aşan yapı işi ve tasarruf niteliğindedir. Yargıtay uygulamasında, paylı mülkiyete konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için tüm paydaşların katılımı aranır. Bu nedenle tek paydaşla yapılan sözleşmenin ifa kabiliyeti ve geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Şufa hakkından önceden feragat edilebilir mi?

Yasal önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Ancak bu belgelerin kapsamı ve geçerliliği somut olaya göre incelenmelidir.

9. İletişim ve hukuki bilgilendirme

Paylı mülkiyete konu arsada müteahhide yapılan pay devri, şufa hakkı bakımından yalnızca tapudaki işlem adıyla değerlendirilemez. İşlemin gerçek satış mı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edim karşılığı devir mi olduğu; tüm paydaşların katılımı, sözleşmenin resmi şekli, para akışı, tapu senedi ve Yargıtay uygulamasıyla birlikte incelenmelidir.

Somut olayın tapu kaydı, resmi senet, noter sözleşmesi, ödeme belgeleri, proje paylaşım planı, tüm paydaşların katılım durumu, önalım süreleri, rayiç bedel riski ve güncel içtihat durumu çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Hukuki Bilgilendirme

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukukî mütalaa veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Her somut olay, kendi belge ve koşulları ile güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.