Türkiye’de bir konutu Airbnb, benzeri bir platform veya doğrudan ilan yoluyla günlük ya da haftalık kiraya vermek bütünüyle yasak değildir. Ancak 7464 sayılı Kanun, tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı kiralamaları izin belgesine bağlar. Bu nedenle hukuki değerlendirmede platformun adı değil, konutun kim tarafından, hangi süreyle ve hangi statüde kiraya verildiği önemlidir.
Bir apartman dairesinde kısa süreli kiralama planlayan malik için yalnız e-Devlet’ten form doldurmak yeterli olmayabilir. Çok bağımsız bölümlü bir binada noter onaylı kat malikleri kararı gerekebilir; aynı binada çok sayıda konut için izin isteniyorsa yüzde 25 sınırı ve bazı hâllerde işyeri açma ruhsatı gündeme gelir. Yüksek nitelikli konutlar ve müstakil konutlar için ise bazı şartlar farklıdır. Normal bir uzun süreli kiracı da sırf kira sözleşmesine dayanarak kendi adına bu izin belgesini alamaz.
İzinsiz faaliyetin mali sonucu da yüksektir. Kültür ve Turizm Bakanlığının 2026 için yayımladığı resmi ceza yazısında, izin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapanlar bakımından ilk yaptırım konut başına 180.617 TL olarak belirlenmiştir; faaliyetin verilen süreye rağmen sürdürülmesi daha ağır yaptırımlara yol açar.
Bu nedenle “ilanı açayım, rezervasyon gelirse belgeyi sonra alırım” yaklaşımı hukuken risklidir. İzin süreci faaliyetten önce tamamlanmalıdır.
1. 100 gün kuralı ne anlama geliyor?
7464 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği, bir konutun tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanmasını turizm amaçlı kiralama rejimine dahil eder. Örneğin aynı kişiye 7 gün, 30 gün veya tam 100 gün için yapılan kiralama bu kapsamdadır. Tek seferde 100 günden uzun süreli kiralamalar ise 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışında bırakılmıştır.
Buradaki “tek seferde” ifadesi önemlidir. Rejimi aşmak amacıyla aynı kullanıcıyla gerçekte kesintisiz bir kısa dönem kullanım ilişkisini peş peşe sözleşmelere bölmek güvenli bir yöntem değildir. Kanunda, 100 günden uzun süreli sözleşme yapıp aynı konutu bir yıl içinde dört defadan fazla kiralamaya ilişkin ayrıca yaptırım hükmü bulunduğundan, sözleşmenin yalnız kağıt üzerindeki gün sayısına değil gerçek kullanım modeline bakılması gerekir.
Ayrıca bir konutun “Airbnb’de olmaması” onu otomatik olarak rejim dışına çıkarmaz. Instagram, ilan sitesi, emlakçı, kişisel internet sitesi veya doğrudan mesaj yoluyla yapılan kısa süreli kiralamalar da koşulları varsa aynı hukuki düzenlemeye tabidir.
2. İzin belgesini kim alabilir, kiracı kendi adına başvurabilir mi?
Yönetmelikte “kiraya veren”; konutun maliki veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı yoluyla tasarrufunda bulunduran kişi olarak tanımlanır. İzin belgesi başvurusu da bu hukuki statü üzerinden yapılır.
Bu nedenle normal bir uzun dönem kiracının, “ev sahibim izin verdi, ben evi Airbnb’ye koyacağım” diyerek kendi adına turizm amaçlı konut izin belgesi alması kural olarak mümkün değildir. Kültür ve Turizm Bakanlığı kullanım kılavuzu da uzun süreli kiracının izin belgesi başvurusunda bulunamayacağını açıkça belirtir.
Kiraya veren dışında turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi ise Kanunda belirli aracılık modeliyle sınırlandırılmıştır. Bu nedenle malikin izni, alt kiralama maddesi veya özel bir sözleşme tek başına Bakanlık izin rejiminin yerine geçmez.
Paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde de başvuru tek malikli konuttan farklıdır. Yönetmelik paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuna ilişkin onayları, elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin beyanlarını ve Bakanlık karşısında sorumlu olacak kiraya verenin belirlenmesini ister. Tapu kaydının başvurudan önce güncel kontrolü bu nedenle önemlidir.
3. Apartmanda oybirliği ne zaman gerekir?
En çok karıştırılan noktalardan biri “Airbnb için bütün apartmanın onayı şart” cümlesidir. Bu cümle bazı konutlar için doğru olsa da her yapı türüne aynı biçimde uygulanmaz.
Birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binadaki normal konut için izin belgesi başvurusunda, binada yer alan konut nitelikli bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış kararın noter onaylı örneği istenir. Dolayısıyla klasik bir apartmanda tek dairenin kısa süreli turizm kiralamasına açılması bakımından bu karar kritik bir belgedir.
Buna karşılık Yönetmelik, müstakil konutlar ile mevzuattaki koşulları taşıyan yüksek nitelikli konutlar için bu oybirliği belgesi şartını ve yüzde 25 sınırını aramaz. Yüksek nitelikli konut, günlük dilde “lüks site” denilen her bina değildir; yönetmelikte resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik ve belirli hizmet altyapısıyla tanımlanan özel bir statüdür. Bu nedenle yalnız proje pazarlamasında “rezidans” yazması istisnadan yararlanmak için yeterli değildir.
Pratik ayrım şöyledir:
| Konut tipi / durum | Kat malikleri oybirliği bakımından genel durum | Başvuru notu |
|---|---|---|
| Çok bağımsız bölümlü klasik apartmanda tek daire | Gerekir | Noter onaylı karar başvuru belgesidir |
| Müstakil konut | Bu özel oybirliği şartı aranmaz | Malik/hak sahipliği ve diğer belgeler devam eder |
| Mevzuattaki yüksek nitelikli konut | Bu özel oybirliği şartı aranmaz | Yönetim planı ve yüksek nitelikli konut belgeleri önemlidir |
| Paylı mülkiyetli konut | Mülkiyet onayları ayrıca gerekir | Pay/paydaş çoğunluğu ve temsil belgeleri kontrol edilir |
| Elbirliği mülkiyetli konut | Tüm maliklerin beyanı gerekir | Bakanlık karşısında sorumlu kişi belirlenir |
Site veya apartman yönetim planının kısa süreli kiralamaya ilişkin ayrıca sınırlama içerip içermediği de incelenmelidir. Turizm amaçlı izin belgesi almak, kat mülkiyeti hukukundan doğan bütün özel hukuk sorunlarını ortadan kaldırmaz.
4. Yüzde 25 ve beşten fazla konut sınırı nasıl çalışıyor?
7464 sayılı Kanun, aynı kiraya verenin bir binadaki çok sayıda bağımsız bölümü kısa süreli kiralamaya açmasına ayrıca sınır getirir. Üçten fazla konut nitelikli bağımsız bölüm bulunan binalarda, aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısı kural olarak binadaki konut nitelikli bağımsız bölümlerin yüzde 25’ini geçemez.
Örneğin 20 konutluk klasik bir apartmanda aynı kişi adına bu rejim kapsamında izin belgesi alınabilecek konut sayısı yüzde 25 hesabına göre en fazla 5 olur. Ancak bu örnek yalnız matematiksel sınırı gösterir; oybirliği kararı ve diğer başvuru koşulları ayrıca sağlanmalıdır.
Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı da başvuru belgeleri arasına girer. Bina birden fazla bloktan oluşan bir konut sitesindeyse, Kanun ve Yönetmelikte öngörülen ilave kat malikleri kararı da gündeme gelebilir.
Müstakil ve yüksek nitelikli konutlar için Yönetmelikte yüzde 25 şartının aranmadığı unutulmamalıdır. Bu nedenle “aynı kişinin beş evi varsa hepsinde yasak” gibi genel bir sonuç kurulamaz; yapı türü ve aynı binadaki bağımsız bölüm sayısı belirleyicidir.
5. Başvuru nereden yapılır ve hangi belgeler önemlidir?
İzin belgesi başvuruları e-Devlet üzerinden yapılır. Yönetmelik, fiziksel başvuruların değerlendirmeye alınmadan iade edileceğini açıkça düzenler. Başvuru dosyası konutun ve başvuru sahibinin niteliğine göre değişir; temel başlıklar şunlardır:
- Kimlik veya tüzel kişi kayıt bilgileri,
- güncel tapu kaydı ve varsa intifa/üst hakkı bilgileri,
- birlikte mülkiyet varsa gerekli malik onayları,
- klasik apartmanda gerekiyorsa noter onaylı oybirliği kararı,
- aynı binada beşten fazla konut için gerekli işyeri açma ve çalışma ruhsatı,
- vekâleten başvuruda noter vekâletnamesi,
- yüksek nitelikli konutta yönetim planı ve statüyü gösteren ek belgeler.
Yönetmelikte başvuruların otuz gün içinde sonuçlandırılması öngörülür. İzin belgesi verildikten sonra da konutta denetim yapılır; belge almak, konutun asgari fiziksel ve güvenlik koşullarını sürekli olarak sağlaması yükümlülüğünü sona erdirmez.
İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünün 2026 başvuru dokümanı, o yıl istenen uygulama belgeleri ve ücretler bakımından ayrıca kontrol edilmelidir. Başvuru ekranında veya il müdürlüğü uygulamasında güncelleme olabileceği için eski bir belge listesiyle hareket edilmemelidir.
6. İlan açarken izin numarası ve plaket yükümlülüğü
İzin belgesi yalnız idarede duran bir evrak değildir. Yönetmelik, turizm amaçlı kiralanan konutun girişine Bakanlık tarafından düzenlenen plaketin asılmasını; tanıtım ve pazarlama yapılan ortamlarda da izin belgesinin ve zorunlu bilgilerin gösterilmesini öngörür.
Dolayısıyla izin belgesi çıktıktan sonra internet ilanı da mevzuata uygun hale getirilmelidir. Konum, kapasite, oda/yatak bilgileri, belirli donanımlar, site/apartman kuralları ve giriş-çıkış saatleri gibi unsurların doğru gösterilmesi gerekir. Yanıltıcı tanıtım da ayrıca yaptırım riski yaratabilir.
İzin belgesi numarasını gizleyerek veya platformdaki ilanı başka bir konutun belgesiyle ilişkilendirerek faaliyet yürütmek, “belge var” savunmasıyla çözülebilecek bir sorun değildir. Belge ile fiilen kiralanan konutun eşleşmesi gerekir.
7. 2026’da izinsiz kısa süreli kiralamanın cezası ne kadar?
Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünün 19 Aralık 2025 tarihli yazısı, 7464 sayılı Kanundaki idari para cezalarını 1 Ocak 2026’dan itibaren uygulanacak şekilde güncelledi.
İzin belgesiz kiralama bakımından en kritik yaptırım zinciri şöyledir:
| Fiil | 2026 tutarı |
|---|---|
| İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama — her bir konut için ilk tespit | 180.617 TL |
| İlk yaptırımdan sonra verilen 15 günlük süreye rağmen faaliyetin sürmesi | 903.088 TL |
| Sonraki 15 günlük süreye rağmen izin belgesiz faaliyetin devam etmesi | 1.806.177 TL |
Kanunda yalnız izinsiz kiralama değil, izinsiz faaliyete aracılık, bazı ilan yükümlülüklerinin ihlali, kapasite aşımı, belgenin gerektirdiği niteliklerin korunmaması ve belirli diğer fiiller için de farklı yaptırımlar vardır. Bakanlığın 2026 tablosunda bunların bir kısmı 90.308 TL, 180.617 TL, 361.235 TL, 903.088 TL veya 1.806.177 TL seviyelerine güncellenmiştir. Hangi tutarın uygulanacağı fiilin Kanunun hangi bendine girdiğine göre belirlenir.
Bu yüzden “Airbnb cezası 180 bin lira” demek de eksiktir. 180.617 TL, 2026’daki temel izinsiz kiralama yaptırımının ilk aşamasıdır; tekrar veya farklı ihlaller çok daha yüksek sonuç doğurabilir.
8. 100 günden uzun sözleşme yaparak izin rejiminden çıkılabilir mi?
Gerçekten tek seferde 100 günden uzun süreli yapılan kiralamalar 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır. Fakat bu, günlük kiralamayı görünüşte 101 günlük sözleşmeye çevirerek sınırsız biçimde izin rejiminin dışına çıkılabileceği anlamına gelmez.
Sözleşmenin süresi ile fiili kullanımın uyumlu olması gerekir. Kanun ayrıca 100 günden uzun süreli sözleşme yapıp aynı konutu bir yıl içinde dörtten fazla kiralayanlar için özel yaptırım öngörür. Dolayısıyla gerçek faaliyet modeli kısa dönemli ve sürekli kullanıcı değişimine dayanıyorsa sırf sözleşme başlığını değiştirmek ciddi risk yaratır.
Öte yandan gerçekten dört aylık, altı aylık veya bir yıllık bir kira ilişkisi 7464 rejiminden farklıdır; bu durumda Türk Borçlar Kanunundaki kira hükümleri, vergi ve diğer mevzuat kendi koşullarına göre değerlendirilir.
9. Pratik kontrol listesi
- Her kiralama tek seferde 100 gün veya daha kısa mı; gerçek kullanım modeli doğru sınıflandırıldı mı?
- Başvuruyu yapan kişi malik, intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibi mi?
- Konut paylı ya da elbirliği mülkiyetindeyse gerekli malik onayları alındı mı?
- Klasik apartmanda noter onaylı kat malikleri oybirliği kararı gerekiyor mu?
- Konut gerçekten mevzuattaki “yüksek nitelikli konut” tanımını taşıyor mu, yoksa yalnız ticari olarak rezidans mı deniyor?
- Aynı binadaki konut sayısı için yüzde 25 sınırı hesaplandı mı?
- Aynı kiraya veren adına beşten fazla konut varsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı boyutu kontrol edildi mi?
- e-Devlet başvurusu tamamlanıp izin belgesi alınmadan ilan/rezervasyon faaliyetine başlanmadı mı?
- İlanlarda izin belgesi ve zorunlu tanıtım bilgileri doğru gösteriliyor mu?
- 2026 idari para cezası tutarları ve güncel Bakanlık uygulaması faaliyete başlamadan yeniden kontrol edildi mi?
10. Sıkça Sorulan Sorular
Airbnb Türkiye’de yasak mı?
Hayır. Ancak konutun tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması, 7464 sayılı Kanundaki izin ve diğer şartlara tabidir. Yapı türüne ve başvuru sahibine göre kat malikleri kararı gibi ilave koşullar doğabilir.
Apartmanda Airbnb yapmak için herkesin onayı gerekir mi?
Klasik çok bağımsız bölümlü binalarda, başvuruya konu konutta turizm amaçlı kiralama yapılmasının uygun görüldüğüne ilişkin konut nitelikli bağımsız bölüm maliklerinin oybirliğiyle aldığı noter onaylı karar gerekir. Müstakil ve mevzuattaki yüksek nitelikli konutlar için bu özel şart aranmaz.
Kiracı evi sahibinin izniyle Airbnb’ye verebilir mi?
Malikin özel hukuk bakımından izin vermesi tek başına yeterli değildir. 7464 rejiminde izin belgesi başvurusu malik veya mevzuatta belirtilen ayni hak sahipliği üzerinden yürür; normal uzun süreli kiracı kendi adına bu belgeyi alamaz.
İzin belgesi çıkmadan ilan vermek güvenli mi?
Hayır. Kanun, izin belgesi alınmadan turizm amaçlı kiralama faaliyetini yaptırıma bağlar; ilan ve aracılık yükümlülükleri de ayrıca düzenlenmiştir. Faaliyet başlamadan önce izin ve ilan şartlarının tamamlanması gerekir.
101 günlük sözleşme yaparsam izin belgesine ihtiyaç kalmaz mı?
Gerçekten tek seferde 100 günden uzun kira, 7464 kapsamı dışındadır. Ancak kısa süreli kullanım modelini görünüşte uzun sözleşmelerle bölmek güvenli değildir; Kanun 100 günden uzun sözleşmelerin bir yıl içinde dörtten fazla yapılmasına ilişkin ayrıca yaptırım öngörür.
11. Hukuki bilgilendirme
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Turizm amaçlı konut kiralamasında sonuç; tapu ve mülkiyet türüne, binanın niteliğine, yönetim planına, aynı binadaki konut sayısına ve güncel Kültür ve Turizm Bakanlığı uygulamasına göre değişebilir. İdari para cezaları yıllık olarak güncellendiğinden somut işlem öncesinde yürürlükteki tutarlar ayrıca kontrol edilmelidir.
Kaynaklar
- Resmî Gazete — 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
- Resmî Gazete — Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik
- Kültür ve Turizm Bakanlığı — Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi Kullanım Kılavuzu
- İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü — 2026 Yılı Başvurularında İstenen Belgeler
- Kültür ve Turizm Bakanlığı — 2026 Yılında Uygulanacak Para Cezaları (7464 sayılı Kanun)
