Emlakçı Komisyonu: Satış, Kiralama ve İşlem Olmazsa

İçindekiler

Emlakçı komisyonunda en sık sorulan “%2 mi, %4 mü?” sorusu tek başına yeterli değildir. Güncel Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, satışta toplam hizmet bedelini KDV hariç satış bedelinin %4'üyle, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira bedeliyle sınırlar. Taraflar arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa bu bedel satışta iş sahibi ile alıcı, kiralamada iş sahibi ile kiracı arasında eşit paylaşılır.

Bu nedenle satışta “alıcı %2, satıcı %2 ödemek zorundadır” ifadesi teknik olarak tam değildir. %4, toplam üst sınırdır; eşit paylaşım yalnız taraflar başka bir yazılı dağılım kararlaştırmamışsa devreye giren kuraldır.

Daha önemli ikinci soru ise hizmet bedeline ne zaman hak kazanıldığıdır. Yönetmelik, satışta tapu siciline tescil; kiralamada ise kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeli hakkını bağlar. Sadece evi göstermiş olmak, tek başına komisyonun doğduğu anlamına gelmez ve taşınmazı gösterme hizmeti için ayrıca ücret istenemez.

Buna karşılık tarafların imzaladığı yetkilendirme, gösterme ve aracılık belgeleri önemlidir. İşlem son anda gerçekleşmezse, taraf emlak işletmesini devre dışı bırakıp doğrudan işlem yaparsa veya sözleşmede cayma/ceza koşulu varsa sonuç değişebilir. Bu nedenle ücret uyuşmazlığında yalnız yüzdeye değil, hangi sözleşmenin ne zaman imzalandığına ve işlemin hangi aşamaya geldiğine bakılmalıdır.

1. Satışta ve kiralamada güncel üst sınır nedir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20'ye göre alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamaz.

Örneğin aracılık sözleşmesinde satış bedeli 5.000.000 TL ise hizmet bedelinin Yönetmelik kapsamındaki toplam üst sınırı, KDV hariç 200.000 TL'dir. Taraflar arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıysa bu toplam tutar eşit paylaşım esasına göre alıcı ve satıcı arasında bölünür. KDV ise Yönetmelikteki tavanın “KDV hariç” kurulması nedeniyle vergi mevzuatına göre ayrıca değerlendirilir.

Kiralamada üst sınır farklıdır: hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan bir aylık kira bedelini KDV hariç aşamaz.

Aylık kiranın 40.000 TL olduğu bir konutta toplam aracılık hizmet bedelinin Yönetmelik kapsamındaki üst sınırı KDV hariç 40.000 TL'dir. Aksi yazılı kararlaştırılmamışsa kiralayan ve kiracı arasında eşit paylaşım kuralı uygulanır. Uygulamada yalnız kiracıdan bir aylık kira tutarı alınması ancak paylaşımın sözleşmede bu şekilde kurulmuş olmasıyla açıklanabilir; “kanun gereği her zaman kiracı öder” denemez.

2. Emlakçı komisyona hangi anda hak kazanır?

Güncel Yönetmelik, hizmet bedeli hakkını işlem sonucuna bağlar:

alım satımda taşınmazın tapu siciline tesciliyle,
kiralamada iş sahibi ile kiracı arasında kira sözleşmesinin kurulmasıyla.

Bu ayrım önemlidir. Bir alıcı evi görmüş, taraflarla görüşmüş fakat satış tapuda gerçekleşmemişse “sırf gösterildiği için” normal satış komisyonunun otomatik olarak doğduğunu söylemek doğru olmaz. Aynı şekilde kiralama sözleşmesi hiç kurulmamışsa normal kiralama hizmet bedelinin doğup doğmadığı Yönetmelik ve sözleşme hükümleri üzerinden incelenmelidir.

Ancak işlem gerçekleşmemesinin nedeni ile tarafların yazılı olarak kabul ettiği cayma/ceza hükümleri ayrı bir konudur. Aracılık sözleşmelerinde, tarafların sözleşmeden cayması hâlinde karşı tarafa ve işletmeye ödenecek cayma bedeli veya ceza koşuluna ilişkin kayıtlar, mevzuattaki sınırlar içinde kararlaştırılabilir. Bu nedenle “satış olmadıysa emlakçı hiçbir koşulda hiçbir şey isteyemez” genellemesi de güvenli değildir.

Önemli olan normal hizmet bedeli ile ayrıca kararlaştırılmış cayma bedeli/ceza koşulunu birbirine karıştırmamaktır.

3. Taşınmaz gösterme belgesi ne işe yarar?

Emlak işletmesi, alım satımına veya kiralanmasına aracılık ettiği taşınmazı alıcıya ya da kiracıya fiziksel veya elektronik ortamda gösterdiğinde taşınmaz gösterme belgesi düzenler. Belgede işletme ve sorumlu danışman bilgileri, taşınmazın bilgileri, gösterilen kişi, gösterme amacı/tarihi ve hizmet bedeli oranı veya tutarı gibi bilgiler bulunur.

Yönetmelik açık biçimde taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemeyeceğini düzenler. Dolayısıyla “evi gördünüz, artık gösterme ücreti borçlusunuz” yaklaşımı normal bir hizmet bedeli olarak mevzuata uygun değildir.

Buna karşılık gösterme belgesi tamamen önemsiz değildir. Belge, hangi taşınmazın hangi işletme aracılığıyla hangi kişiye gösterildiğini ispatlayan önemli bir kayıt olabilir. Özellikle işletmenin daha sonra devre dışı bırakılması iddiasında belgenin tarihi ve kapsamı önem kazanır.

Belgeyi imzalamadan önce şu başlıklara bakılmalıdır:

gösterilen taşınmazın doğru adres/tapu bilgisi,
hizmet bedeli oranı veya tutarı,
tarafların diğer mali sorumlulukları,
cayma/ceza koşulu varsa kapsamı,
belgenin birden fazla taşınmazı içerip içermediği.

“Sadece gösterme belgesi imzaladım” ile “satış/kiralama aracılık sözleşmesi kuruldu” aynı hukuki aşama değildir.

4. Emlakçıyı devre dışı bırakıp doğrudan anlaşılırsa ne olur?

Yönetmelikte bu senaryo özel olarak düzenlenmiştir. Taşınmaz, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme veya sözleşmeli işletme devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden satın alınır veya kiralanırsa işletme hizmet bedeline hak kazanabilir.

Burada üç unsur özellikle kontrol edilmelidir:

Geçerli bir yetkilendirme sözleşmesinin bulunması ve süresi.
Taşınmazın ilgili kişi için gösterme belgesiyle ilişkilendirilebilmesi.
Nihai işlemin işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibiyle yapılması.

Örneğin alıcı evi emlak işletmesiyle görüp bir hafta sonra malik ile doğrudan tapuya gidiyorsa, “emlakçı tapuda imza atmadı, komisyon hiç doğmaz” yaklaşımı Yönetmelikteki bu özel hüküm nedeniyle hatalı olabilir.

Buna karşılık taşınmaz aylar sonra farklı koşullarda ve yetkilendirme süresi sona erdikten sonra işlem görmüşse aynı sonucun otomatik olarak uygulanacağını söylemek mümkün değildir. Tarihler ve sözleşmenin süresi belirleyici olur.

5. İşlem son anda gerçekleşmezse hangi ayrım yapılmalı?

“Kapora verildi ama satıştan vazgeçildi” veya “kira sözleşmesi imzalanmadan kiracı vazgeçti” gibi olaylarda önce üç farklı para kalemi ayrılmalıdır:

emlak işletmesinin normal hizmet bedeli,
alıcı-satıcı/kiracı-kiralayan arasındaki bağlanma veya cayma parası,
aracılık sözleşmesinde kararlaştırılmış cayma bedeli veya ceza koşulu.

Bunların hukuki dayanakları aynı değildir.

Güncel Yönetmeliğe göre normal satış hizmet bedelinin hakkı tapuda tescille, kiralama hizmet bedelinin hakkı kira sözleşmesinin kurulmasıyla doğar. Fakat tarafların aracılık sözleşmesinde mevzuata uygun bir cayma bedeli veya ceza koşulu kararlaştırmış olması hâlinde, işlem gerçekleşmese bile bu hüküm ayrıca incelenir.

Bu yüzden “emlakçı bütün görevlerini yaptı ama alıcı haklı sebep olmadan vazgeçti” ile “satıcı sözleşmeye konu taşınmazı satmaktan vazgeçti çünkü hukuki engel çıktı” aynı şekilde değerlendirilmeyebilir. Caymanın sebebi, sözleşmede neyin kararlaştırıldığı ve talep edilen tutarın mevzuattaki sınırlarla uyumu önemlidir.

Tüketici işlemlerinde haksız şart denetimi gibi ek korumalar da gündeme gelebilir. Özellikle matbu sözleşmede tek taraflı ve ölçüsüz bir ceza hükmü varsa yalnız “imza attınız” denilerek değerlendirme bitirilmemelidir.

6. Birden fazla emlak işletmesi varsa kim ücret alır?

Taşınmaz sahibi aynı taşınmaz için birden fazla işletmeyle çalışabilir veya iki işletme hizmet ortaklığı yapabilir. Yönetmelik bu ihtimallerde hizmet bedelinin nasıl paylaşılabileceğine ilişkin düzenlemeler içerir.

Aynı satış veya kiralama için alıcı ve satıcıyla, kiracı ve kiralayanla ayrı ayrı sözleşme yapılması toplam hizmet bedeli tavanını artırmaz. “Her işletme ayrı %4 alır” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Hizmet ortaklığı varsa işletmeler arasındaki yazılı sözleşmede paylaşım usulü belirlenir. Alıcı açısından ise aynı taşınmaz için birden fazla gösterme belgesi, yetkilendirme sözleşmesi ve aracılık zinciri bulunması hâlinde hangi işletmenin hangi hizmete dayanarak talepte bulunduğunun belgelenmesi gerekir.

EİDS üzerinden taşınmaz ilanı verme yetkilendirmesi ise komisyon ve aracılık sözleşmesinden farklı bir hukuki/teknik işlemdir; ilan yetkilendirmesinin varlığı tek başına hizmet bedeli hakkının doğduğu anlamına gelmez.

7. Uyuşmazlıkta hangi belgeler önemlidir?

Komisyon uyuşmazlığının çözümü çoğu kez tek bir WhatsApp mesajından değil, belge zincirinden çıkar. Özellikle:

yetkilendirme sözleşmesi,
taşınmaz gösterme belgesi,
alım satım veya kiralamaya aracılık sözleşmesi,
tapu tescil tarihi veya kira sözleşmesi,
tarafların teklif ve karşı teklifleri,
cayma/ceza koşulu,
ödeme dekontları ve faturalar,
mesaj/e-posta kayıtları,
yetki belgesi ve işlem tarihindeki durumu

birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmaz gösterme belgesinde yazan hizmet bedeli, kendiliğinden her durumda vadesi gelmiş komisyon borcu anlamına gelmez. Belge, işlem zincirinin bir parçasıdır; nihai talebin hangi mevzuat ve sözleşme hükmüne dayandığı ayrıca belirlenmelidir.

8. Pratik kontrol listesi

Öz Denetim Listesi

Satışta toplam hizmet bedelinin KDV hariç %4 tavanını aşmadığını kontrol edin.
Kiralamada toplam hizmet bedelinin KDV hariç bir aylık kira tavanını aşmadığını kontrol edin.
Taraflar arasında ücret paylaşımının yazılı olarak farklı belirlenip belirlenmediğine bakın.
Sadece taşınmazı gösterme karşılığında ayrıca ücret istenemeyeceğini bilin.
Gösterme belgesindeki taşınmaz, tarih ve hizmet bedeli alanlarını imzadan önce okuyun.
Yetkilendirme sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihini kaydedin.
Satışta tapu tescili, kiralamada kira sözleşmesinin kurulması tarihini hizmet bedeli açısından ayırın.
İşlem gerçekleşmediyse normal hizmet bedeli ile cayma bedeli/ceza koşulunu birbirine karıştırmayın.
Emlak işletmesi devre dışı bırakılarak doğrudan işlem yapılmışsa gösterme belgesi ve yetkilendirme süresini kontrol edin.
Birden fazla işletme varsa aynı işlem için toplam tavanın katlanmadığını dikkate alın.
Fatura, dekont ve imzalı tüm sözleşmelerin birer nüshasını saklayın.

9. Sıkça Sorulan Sorular

Satışta emlakçı komisyonu %2 mi %4 mü?

Yönetmelikte toplam üst sınır KDV hariç satış bedelinin %4'üdür. Taraflar aksini yazılı kararlaştırmamışsa bu tutar iş sahibi ile alıcı arasında eşit paylaşılır. Bu nedenle uygulamada taraf başına %2 görülebilir; fakat hukuki kural “her taraf mutlaka %2 öder” şeklinde değildir.

Kiralamada komisyonu yalnız kiracı mı öder?

Yönetmelik toplam hizmet bedelini KDV hariç bir aylık kira tutarıyla sınırlar ve aksi yazılı kararlaştırılmamışsa iş sahibi ile kiracı arasında eşit paylaşım öngörür. Sözleşmede farklı paylaşım yapılmışsa bu ayrıca değerlendirilir.

Evi gösteren emlakçı sırf gösterdiği için ücret isteyebilir mi?

Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında ayrıca ücret istenemez. Bununla birlikte gösterme belgesi, daha sonra aynı taşınmazın yetkilendirme süresi içinde işletme devre dışı bırakılarak doğrudan satın alınması/kiralanması hâlinde hizmet bedeli talebinin ispatında önem taşıyabilir.

Satış tapuda gerçekleşmediyse komisyon kesinlikle ödenmez mi?

Normal satış hizmet bedeli hakkı tapu tesciline bağlanmıştır. Ancak aracılık sözleşmesinde mevzuata uygun cayma bedeli veya ceza koşulu bulunup bulunmadığı, işlemin niçin gerçekleşmediği ve tarafların edimleri ayrıca değerlendirilmelidir.

KDV %4 sınırının içinde mi?

Yönetmelik satışta %4 ve kiralamada bir aylık kira üst sınırını KDV hariç olarak düzenler. Dolayısıyla hizmet bedeline uygulanacak KDV, yürürlükteki vergi mevzuatına göre ayrıca hesaplanır.

10. Hukuki bilgilendirme

Hukuki Bilgilendirme

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yetkilendirme ve aracılık sözleşmelerinin hükümleri, gösterme belgesi, işlem tarihi, caymanın sebebi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Güncel Yönetmelik ve somut belgeler ayrıca incelenmelidir.