Geçici Kabul ve Teminat İadesi

İçindekiler

Bir inşaat tamamlanmış, işveren tesisi kullanmaya başlamış ve geçici kabul tutanağı imzalanmış olabilir. Buna rağmen yüklenicinin milyonlarca liralık nakit kesintisi veya banka teminat mektubu aylarca, hatta yıllarca işverende kalabilir.

İşveren çoğu zaman “kesin kabul yapılmadı”, “garanti süresi devam ediyor” veya “birkaç eksik iş var” gerekçesine dayanır. Yüklenici ise eksikliklerin giderildiğini, teminatın artık hukuki dayanağının kalmadığını ve finansman maliyetinin her ay arttığını ileri sürer.

Bu uyuşmazlığın çözümü için önce elde tutulan güvencenin türü belirlenmelidir. Kesin teminat, performans teminatı, geçici kabul noksanları kesintisi, kesin hesap kesintisi ve garanti dönemi teminatı aynı şey değildir. Her birinin iade koşulu ve güvence altına aldığı risk farklıdır.

1. Geçici kabul ile kesin kabul arasındaki fark nedir?

Geçici kabul, işin esaslı biçimde tamamlandığının ve sözleşmede amaçlanan kullanım için teslim alınabilir durumda bulunduğunun tespitidir. Geçici kabule engel olmayan küçük kusur ve noksanlıklar bulunabilir; bunlar ayrı bir eksik işler listesine bağlanarak yükleniciye tamamlaması için süre verilebilir.

Kesin kabul ise geçici kabulden sonra başlayan teminat veya bakım döneminin sonunda yapılan ikinci teknik ve hukuki kontroldür. Bu aşamada geçici kabul eksikliklerinin giderilip giderilmediği, kullanım sırasında yeni bir kusur ortaya çıkıp çıkmadığı ve yüklenicinin bakım dönemi yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği incelenir.

Kamu yapım işlerinde geçici kabul tutanağı yetkili makam tarafından onaylandıktan sonra geçerlilik kazanır. Kesin kabul için öngörülen süre tamamlandığında yüklenicinin yazılı başvurusu üzerine inceleme yapılır; kesin kabul tutanağı da yetkili makamın onayıyla sonuç doğurur. Kabule engel olmayan kusurlar tutanağa yazılabilir, ancak kesin kabul tutanağının işleme alınması için bu kusurların tamamlandığının ayrıca tespit edilmesi gerekir.

Aşama	Temel amaç	Yüklenici bakımından sonucu
Geçici kabul	İşin tamamlanma ve kullanıma elverişlilik seviyesini belirlemek	Teminat/bakım dönemi başlayabilir; bazı kesintilerin iadesi gündeme gelir
Teminat dönemi	Kullanım sırasında ortaya çıkan kusurların izlenmesi	Bakım, onarım ve eksiklik giderme yükümlülüğü devam eder
Kesin kabul	Teminat dönemi sonunda işin nihai kontrolü	Kalan teminatların iadesi ve sözleşme hesabının kapatılması gündeme gelir

Geçici kabul, yüklenicinin bütün sorumluluğunun sona erdiği anlamına gelmez. Kesin kabul de gizli ayıpları, ağır kusuru veya kanundan doğan uzun süreli sorumlulukları her durumda ortadan kaldırmaz. Kamu yapım işlerinde 4735 sayılı Kanun’un özel sorumluluk hükümleri; özel sektör işlerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi ve ayıp hükümleri saklıdır.

2. Kamu yapım işlerinde hangi teminat ne zaman iade edilir?

Kamu yapım işlerinde öncelikle iki ayrı güvence birbirinden ayrılmalıdır:

Kesin ve ek kesin teminat, yüklenicinin sözleşme kapsamındaki bütün taahhüdünü güvence altına alır.

Geçici kabul noksanları veya kesin hesap için tutulan yüzde üçlük güvence ise Yapım İşlerine Ait Tip Sözleşme’nin 30. maddesinde düzenlenen, daha özel amaçlı bir teminattır.

4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nun 13. maddesine göre, taahhüdün sözleşmeye ve ihale dokümanına uygun yerine getirildiği ve yüklenicinin idareye borcu bulunmadığı tespit edildikten sonra yapım işlerinde:

Varsa eksik ve kusurların giderilmesi ve geçici kabul tutanağının onaylanmasının ardından kesin ve ek kesin teminatın yarısı,
Sosyal Güvenlik Kurumundan ilişiksizlik belgesinin getirilmesi ve kesin kabul tutanağının onaylanmasının ardından kalan yarısı

yükleniciye iade edilir. Yüklenicinin idareye veya SGK’ye borcu ya da ödenmemiş kanuni vergi kesintileri varsa, şartları oluştuğunda teminat bu borçlara mahsup edilebilir.

Buradaki yarım iade mekanizması, hakedişlerden yapılan her nakit kesintiyi kapsamaz. Yüklenicinin önce hangi paranın tutulduğunu belirlemesi gerekir. İdare bir tutarı “kesin teminat”, diğerini “geçici kabul noksanları kesintisi”, üçüncü bir tutarı ise “kesin hesap kesintisi” olarak elde tutuyor olabilir.

1 Eylül 2025 sonrası kamu sözleşmelerindeki yüzde üçlük kesinti

30 Temmuz 2025 tarihli mevzuat değişiklikleri, ilanı veya duyurusu 1 Eylül 2025 tarihinden sonra yapılan ihaleler ve bunlara ilişkin sözleşmeler için yeni hükümler getirmiştir. Anahtar teslimi götürü bedel işlerde, her hakedişte yapılan iş tutarının yüzde üçü kadar geçici kabul noksanları teminatı alınması veya aynı tutarın kesilmesi öngörülmüştür. Geçici kabul noksanı yoksa geçici kabul onayından; noksanlık varsa bunların tamamlanmasından sonra tutarın otuz gün içinde iade edilmesi gerekir.

Bu nedenle yüzde üçlük geçici kabul noksanları kesintisinin iadesi için kesin kabulün veya kesin hesabın tamamlanmasını beklemek, yeni tarihli anahtar teslimi götürü bedel sözleşmelerde her zaman doğru değildir.

Birim fiyatlı işlerde ise güncel tip sözleşme düzenlemesi farklıdır. Hakedişlerde yapılan iş tutarının yüzde üçü oranındaki teminat veya kesinti, kesin hesapların onaylanmasına bağlanmıştır. Karma sözleşmelerde de anahtar teslimi ve birim fiyatlı kısımlar kendi rejimlerine göre ayrılmalıdır.

Eski tarihli bir sözleşmeye yeni düzenleme otomatik olarak uygulanmamalıdır. İhalenin ilan tarihi, sözleşme tarihi ve o tarihte yürürlükte bulunan tip sözleşme metni kontrol edilmelidir.

3. Özel sektör sözleşmelerinde teminat iadesini ne belirler?

Özel sektör projelerinde kamu ihale mevzuatındaki yarım iade veya yüzde üçlük kesinti sistemi kendiliğinden uygulanmaz. İade koşulları öncelikle tarafların sözleşmesinden doğar.

Sözleşmede şu güvencelerden biri veya birkaçı bulunabilir:

Her hakedişten yapılan nakit teminat kesintisi
Performans banka teminat mektubu
Avans teminat mektubu
Garanti dönemi teminatı
Ana şirket garantisi
Eksik işler için özel kesinti
Kesin hesap sonuçlanıncaya kadar tutulan bakiye

Sözleşmede nakit kesintinin yarısının geçici kabulde, kalanının kesin kabulde iade edileceği yazılmışsa kural olarak bu takvime uyulur. Ancak “geçici kabul”, “practical completion”, “taking over”, “final acceptance” veya “defects notification period” gibi kavramların sözleşmede nasıl tanımlandığı önemlidir.

İşverenin binayı fiilen kullanmaya başlaması, geçici kabul yapıldığına dair güçlü bir gösterge olabilir; ancak sözleşme resmî tutanak ve onay öngörüyorsa kullanım tek başına her zaman kabul işleminin tamamlandığını göstermez.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra imkân bulur bulmaz eseri incelemek ve ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Açık ayıplara karşı süresinde bildirim yapılmaması, eserin kabul edilmiş sayılması sonucunu doğurabilir; gizli ayıplarda ise ayıp öğrenildiğinde gecikmeden bildirim yapılması gerekir.

Özel sözleşmede işveren, teminatı ancak sözleşmede belirlenen iade koşulu henüz gerçekleşmemişse veya yükleniciye karşı muaccel ve güvence kapsamına giren bir karşı alacağı bulunuyorsa elde tutabilir. “İleride bir sorun çıkabilir” şeklindeki genel ihtimal, sınırsız süreli teminat tutma hakkı olarak yorumlanmamalıdır.

4. Eksik işler listesi teminatın tamamını tutmaya yeter mi?

Eksik işler listesi, uluslararası projelerde “punch list” veya “snag list” olarak da adlandırılır. Bu listenin amacı, kabule engel olmayan küçük işlerin belirlenmesi ve tamamlanma takviminin oluşturulmasıdır.

Sağlıklı bir eksik işler listesinde her kalem için şu bilgiler bulunmalıdır:

Eksikliğin açık tanımı
Bulunduğu mahal ve proje referansı
Tamamlama yöntemi
Sorumlu taraf
Son tamamlama tarihi
Tahmini giderim bedeli
Tamamlanma ve kapatma onayı

İşveren, düşük bedelli birkaç eksiklik nedeniyle sözleşmenin tamamına ilişkin yüksek tutarlı nakit kesintiyi veya teminat mektubunu süresiz tutuyorsa bu uygulama sözleşme, dürüstlük kuralı ve teminatın amacı bakımından tartışmalı hâle gelebilir.

Buna karşılık eksiklik binanın güvenli kullanımını, yangın sistemini, işletmeye alma testlerini veya ruhsat ve izin süreçlerini etkiliyorsa teminatın daha geniş bölümünün tutulması haklı görülebilir. Belirleyici olan yalnızca eksik kalem sayısı değil, eksikliğin niteliği ve işveren açısından oluşturduğu gerçek risktir.

Bu nedenle sözleşmede mümkünse şu yöntemlerden biri düzenlenmelidir:

Eksikliklerin tahmini giderim bedelinin belirli katı kadar tutarın tutulması
Nakit kesintinin banka teminat mektubuyla değiştirilmesi
Tamamlanan her kalem için kısmi çözüm yapılması
Teminatın otomatik olarak azalacağı ara tarihler belirlenmesi
İşverenin iade talebine belirli sürede gerekçeli cevap vermesi

5. İşveren teminatı haksız biçimde tutuyorsa ne yapılabilir?

İlk adım, bütün teminatların tek bir listede sınıflandırılmasıdır. Hangi kesinti hangi hakedişten yapılmış, hangi teminat mektubu hangi riski güvence altına almış ve iade şartı hangi sözleşme maddesinde düzenlenmiş belirlenmelidir.

Ardından yüklenici şu belgeleri tamamlamalıdır:

Onaylı geçici ve kesin kabul tutanakları
Eksik iş kapatma tutanakları
Test ve devreye alma belgeleri
As-built projeler ve kullanım dosyaları
Kesin hesap ve kesin hakediş belgeleri
SGK ilişiksizlik belgesi
İşverene borç bulunmadığını gösteren mutabakatlar
Teminat mektuplarının asılları, vadeleri ve uzatma kayıtları

İade koşulları gerçekleşmişse işverene, her teminat için ayrı hukuki dayanak ve muacceliyet tarihi gösterilerek yazılı talep yöneltilmelidir. Talepte nakit kesintinin ödenmesi, teminat mektubunun bankaya iadesi veya elektronik teminatın sistem üzerinden serbest bırakılması açıkça istenmelidir.

İşveren eksik iş iddiasında bulunuyorsa yalnızca genel bir ret cevabıyla yetinmemeli; eksik kalemleri, tahmini maliyeti ve sözleşmedeki tutma yetkisini göstermelidir. Uyuşmazlık teknikse delil tespiti veya bilirkişi incelemesiyle eksiklerin bulunup bulunmadığı ve giderim bedeli belirlenebilir.

Teminatın iadesi gereken tarihten sonra tutulmaya devam edilmesi, sözleşmeye göre para alacağı, temerrüt faizi, banka komisyonları veya teminat uzatma masrafları bakımından tazminat talebi doğurabilir. Talebin kapsamı, teminatın türüne ve işverenin temerrüde düşürüldüğü tarihe göre ayrıca hesaplanmalıdır.

6. Pratik kontrol listesi

Öz Denetim Listesi

Proje kamu yapım işi mi, özel sektör sözleşmesi mi?
Kamu işiyse ihale ilanı ve sözleşme tarihinde hangi mevzuat yürürlükteydi?
Tutulan güvence kesin teminat mı, yüzde üçlük kesinti mi, kesin hesap kesintisi mi?
Geçici kabul tutanağı yalnızca imzalandı mı, yetkili makamca onaylandı mı?
Eksik işler geçici kabule engel mi, yoksa kabul sonrası tamamlanabilir nitelikte mi?
Eksikliklerin kapatıldığı ayrı tutanakla belgelendi mi?
Teminat veya bakım döneminin başlangıç ve bitiş tarihi doğru hesaplandı mı?
Kesin kabul için yazılı başvuru yapıldı mı?
SGK ilişiksizlik belgesi ve kesin hesap belgeleri tamamlandı mı?
Teminat mektubunun vadesi ve uzatma maliyeti takip ediliyor mu?
İşverenin elde tuttuğu tutar, iddia edilen eksik iş maliyetiyle orantılı mı?
İade talebinde her teminatın sözleşmesel ve hukuki dayanağı ayrı gösterildi mi?

7. Sıkça Sorulan Sorular

Geçici kabul yapıldıktan sonra bütün teminatlar iade edilir mi?

Hayır. Teminatın türüne göre sonuç değişir. Kamu yapım işlerinde kesin teminatın kural olarak yarısı geçici kabul ve eksikliklerin giderilmesinden sonra, kalanı kesin kabul ve SGK ilişiksizlik belgesinden sonra iade edilir. Özel projelerde ise sözleşmedeki iade takvimi uygulanır.

Eksik işler varsa geçici kabul yapılamaz mı?

Kabule engel olmayan küçük kusur ve noksanlıklarla geçici kabul yapılabilir. Ancak güvenli kullanımı, temel performansı veya işletmeye alma koşullarını etkileyen önemli eksiklikler geçici kabule engel olabilir.

Garanti süresi ile teminat süresi aynı şey midir?

Her zaman değildir. Kamu yapım işlerinde teminat süresi genellikle geçici kabul ile kesin kabul arasındaki dönemdir ve sözleşmede aksi bulunmadıkça en az 12 ay olarak düzenlenir. Cihaz, ekipman veya özel sistemler için daha uzun ve ayrı garanti süreleri bulunabilir.

İşveren küçük bir eksiklik için bütün teminatı tutabilir mi?

Sözleşme hükmü, eksikliğin niteliği ve gerçek giderim maliyeti birlikte değerlendirilir. Düşük maliyetli bir eksiklik nedeniyle çok yüksek tutarlı teminatın süresiz tutulması ölçülülük ve dürüstlük kuralı bakımından uyuşmazlık yaratabilir.

Kesin kabul yapılırsa yüklenicinin bütün sorumluluğu sona erer mi?

Hayır. Kesin kabul, sözleşmesel kabul ve teminat sürecini tamamlar; ancak gizli ayıp, ağır kusur ve kanundan doğan özel sorumluluklar devam edebilir. Kamu yapım işlerinde 4735 sayılı Kanun’un 30. maddesi ayrıca saklıdır.

8. İletişim ve hukuki bilgilendirme

Geçici kabul, kesin kabul ve teminat iadesi uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, işverende bulunan bütün tutarların tek bir “teminat kesintisi” olarak değerlendirilmesidir. Oysa kesin teminat, geçici kabul noksanları kesintisi, kesin hesap kesintisi ve garanti dönemi teminatı farklı riskleri güvence altına alır ve farklı tarihlerde iade edilir.

İşverenin teminatı tutmaya devam edip edemeyeceği; sözleşme maddeleri, ihale ve sözleşme tarihi, kabul tutanakları, eksik işler listesi, kesin hesap, SGK ilişiksizlik belgesi ve teminat metninin kapsamı birlikte incelenerek belirlenmelidir.

Hukuki Bilgilendirme

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukukî mütalaa veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Her somut olay, kendi belge ve koşulları ile güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.