Kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluk ile azınlık arasındaki gerilim çoğu zaman teknik bir bina yenileme meselesinden daha fazlasıdır. Bir malik için dönüşüm, güvenli ve yeni bir yapıya kavuşma imkânı iken; başka bir malik için evini kaybetme, borçlanma, düşük değerle payının satılması veya karar sürecinin dışında bırakılma riski anlamına gelebilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında artık temel karar eşiği eski uygulamadaki gibi “en az üçte iki” değil, arsa payı esas alınarak hesaplanan salt çoğunluktur. Bu değişiklik, dönüşüm süreçlerini hızlandırırken azınlıkta kalan maliklerin dikkat etmesi gereken usul ve ispat başlıklarını daha önemli hâle getirmiştir.
Azınlık malik açısından mesele yalnızca “karara karşı çıkmak” değildir. Asıl koruma alanı; toplantıya çağrı, karar tutanağı, teklifin içeriği, tebligat usulü, 15 günlük inceleme ve kabul süresi, rayiç değer tespiti, açık artırma süreci, idari dava süresi ve çoğunluk kararının dürüstlük kuralına uygun kullanılıp kullanılmadığı noktalarında ortaya çıkar.
1. 2/3 kuralı yerine salt çoğunluk ne anlama gelir?
6306 sayılı Kanun’un güncel hâlinde, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırma, kat karşılığı veya hasılat paylaşımıyla değerlendirme, payların satışı, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tapu işlemleri gibi birçok uygulama, malik sayısına göre değil, sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karara bağlanabilir.
Bu ayrım çok önemlidir. Apartmanda kişi sayısı bakımından çoğunlukta olan grup, arsa payı bakımından salt çoğunluğu sağlayamıyorsa karar eşiği oluşmayabilir. Buna karşılık malik sayısı az olan fakat arsa payı yüksek olan kişiler, hisseleri itibarıyla salt çoğunluğu sağlayabilir.
Bu nedenle azınlıkta kaldığını düşünen malik ilk olarak şu soruyu sormalıdır: Karar gerçekten arsa payı çoğunluğuna göre mi alındı, yoksa toplantıdaki kişi sayısı çoğunluğu yanlış biçimde yeterli mi görüldü?
Uygulamada önemli hatalardan biri, “toplantıya gelenlerin çoğu kabul etti” yaklaşımıdır. Oysa kararın bağlayıcılığı bakımından arsa payı oranı, paydaş sıfatı, vekâletlerin kapsamı, imza tutanağı ve kararın hangi parsel veya uygulama alanı için alındığı birlikte incelenmelidir.
2. Azınlık malik hangi aşamada devreye girmeli?
Azınlık malik için en riskli davranış, süreci tamamen dışarıdan izlemek ve yalnızca pay satışı aşamasında tepki vermektir. Çünkü kentsel dönüşüm sürecinde bazı süreler kısa, bazı tebligat usulleri ise klasik posta tebligatından farklıdır.
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu itiraz teknik heyet tarafından incelenir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yıkım, toplantı, karar, teklif, satış ve ruhsat süreçleri birbirini takip eder.
Karara katılmayan maliklere, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer bildirilir. Güncel düzenlemede bu bildirim noter vasıtasıyla, elektronik tebligat adresi üzerinden veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yoluyla yapılabilir. Bildirimde, 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa payının Kanun kapsamında satılacağı hususunun bildirilmesi gerekir.
Bu nedenle azınlık malik, “bana kimse sormadı” demeden önce hangi bildirim yönteminin kullanıldığını, muhtarlık ilan tarihini, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilip bildirilmediğini ve tebliğin yapılmış sayıldığı tarihi kontrol etmelidir.
3. Çoğunluk kararı her durumda geçerli midir?
Hayır. Salt çoğunluğun sağlanması, kararın içeriğini otomatik olarak hukuka uygun hâle getirmez. Çoğunluk, Kanun’un verdiği karar alma imkânını dürüstlük kuralına, eşit işlem anlayışına ve mülkiyet hakkının özüne aykırı biçimde kullanamaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır; bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Kentsel dönüşümde hakkın kötüye kullanılması iddiası özellikle şu durumlarda gündeme gelebilir: Azınlık malike diğer maliklerden bariz biçimde daha düşük veya dezavantajlı bağımsız bölüm önerilmesi, aynı arsa payına sahip maliklere farklı paylaşım yapılması, teklifin incelenebilir içerikte sunulmaması, proje ve paylaşım planının gizlenmesi, değer tespitinin gerçeğe aykırı biçimde düşük yapılması, çoğunluğun kendi menfaatine olacak şekilde azınlığın payını satışa zorlaması veya kararın fiilen belirli maliki dışlamak amacıyla kurulması.
Bununla birlikte, hakkın kötüye kullanılması itirazı soyut bir rahatsızlık beyanı değildir. Azınlık malik, somut karşılaştırma yapmalıdır. Aynı arsa payına sahip diğer maliklere ne verildi? Azınlık malike ne teklif edildi? Projede hangi bağımsız bölüm, hangi metrekare, hangi cephe, hangi değer ve hangi ödeme yükümlülüğü öngörüldü? Teklif ile değerleme raporu arasında açık çelişki var mı? Bu sorular belgeyle ortaya konulmalıdır.
4. Pay satışı sürecinde hangi kontroller yapılmalı?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse, yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış süreci tekrarlanabilir.
Uygulama yönetmeliği, satış başvurusu için toplantıya davet belgeleri, toplantı tutanağı, salt çoğunluk kararını gösteren karar tutanağı veya sözleşme/vekâletname örnekleri, karara katılmayan maliklere bildirim yapıldığını gösteren belgeler ve SPK tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değer tespiti belgeleri gibi unsurlar arar. Satış işlemi için yapının yıktırılmış olması da yönetmelik metnine göre zorunlu değildir.
Azınlık malik açısından rayiç değer tespiti kritik bir savunma alanıdır. Taşınmazın değeri yalnızca eski binanın fiziksel durumuna göre değil; arsa payı, konum, imar hakkı, emsal, beklenen yeni proje, bağımsız bölüm tahsisi ihtimali ve dönüşüm sonrası ekonomik denge dikkate alınarak incelenmelidir.
Kanun’da satış işleminin bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptali hâlinde özel sonuçlar da düzenlenmiştir. Bu nedenle azınlık malik, değerleme raporunu yalnızca “düşük buldum” diyerek değil, somut emsal, imar durumu, arsa payı ve proje verileriyle tartışmalıdır.
5. Hangi davalar gündeme gelebilir?
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında tek bir dava türü yoktur. İtirazın konusu hangi işlemse başvurulacak yol da ona göre değişir.
Riskli yapı tespitine karşı teknik itiraz süreci işletilebilir. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.
Pay satışına, değer tespitine, tebligat eksikliğine, idari uygulama işlemine veya ruhsat sürecine ilişkin itirazlar idari yargı boyutu taşıyabilir. Buna karşılık çoğunluk kararının dayandığı özel hukuk ilişkisi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı paylaşımı, sözleşmenin feshi, vekâletin kötüye kullanılması veya tazminat talepleri adli yargıda değerlendirilebilir.
Bu ayrım önemlidir. Yanlış yargı yolunda veya yanlış süreyle hareket edilmesi, haklı bir itirazın usulden kaybedilmesine neden olabilir. Özellikle azınlık malik, “çoğunluk kararı haksız” demekle yetinmemeli; hangi işlemin iptalini, hangi sözleşme hükmünün geçersizliğini, hangi zararın tazminini veya hangi satış bedelinin yeniden değerlendirilmesini istediğini açıkça belirlemelidir.
6. Azınlık malik hangi belgeleri toplamalı?
Kentsel dönüşümde azınlık malikin en güçlü koruma alanı belge düzenidir. Sürece duygusal tepki vermek yerine, kararın ve teklifin teknik-ekonomik içeriği kayıt altına alınmalıdır.
Öncelikle tapu kaydı, arsa payı oranları, malik listesi, riskli yapı tespit raporu, riskli yapı tespitinin kesinleşme tarihi, yıkım ve tahliye tebligatları, toplantı çağrısı, toplantı tutanağı, karar tutanağı, vekâletnameler, müteahhit teklifi, paylaşım şeması, bağımsız bölüm listesi, mimari avan proje, değerleme raporu ve varsa sözleşme taslağı birlikte incelenmelidir.
Azınlık malik toplantıya katıldıysa muhalefet şerhini açık yazmalıdır. Örneğin yalnızca “kabul etmiyorum” demek yerine; teklifin neden belirsiz olduğunu, hangi bağımsız bölüm tahsisinin eşitsiz olduğunu, değerleme raporunun hangi nedenle eksik olduğunu veya hangi belgenin kendisine sunulmadığını tutanağa geçirmelidir.
Toplantıya katılamadıysa, bildirimlerin gerçekten usulüne uygun yapılıp yapılmadığını kontrol etmelidir. Muhtarlık ilanı, noter tebligatı, elektronik tebligat ve e-Devlet bildirimleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
7. Pratik kontrol listesi
- Karar, malik sayısına göre değil arsa payı oranına göre salt çoğunlukla mı alındı?
- Toplantı çağrısı tüm maliklere usulüne uygun bildirildi mi?
- Toplantı tutanağında katılan maliklerin arsa payları ve imzaları açık mı?
- Vekâletnameler özel yetki ve dönüşüm kararına katılma bakımından yeterli mi?
- Alınan karar, hangi parseli, hangi projeyi ve hangi sözleşme modelini kapsıyor?
- Azınlık malike teklifin tamamı mı, yoksa yalnızca özet bilgi mi sunuldu?
- Teklif; bağımsız bölüm, metrekare, cephe, kat, ödeme, borçlanma ve teslim süresi bakımından incelenebilir mi?
- Karara katılmayan malike 15 günlük inceleme ve kabul süresi usulüne uygun bildirildi mi?
- Rayiç değer SPK yetkili değerleme kuruluşu ve idare komisyonu süreciyle somutlaştırıldı mı?
- Değerleme raporunda arsa payı, imar hakkı, konum, emsal satışlar ve dönüşüm sonrası değer etkisi dikkate alındı mı?
- Çoğunluk kararında aynı durumdaki maliklere farklı veya ölçüsüz teklif yapıldı mı?
- İdari işlem varsa 30 günlük dava süresi ayrıca hesaplandı mı?
8. Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde hâlâ 2/3 çoğunluk mu aranıyor?
Güncel 6306 sayılı Kanun metninde eski “en az üçte iki” ibareleri 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Bu nedenle güncel uygulamada karar eşiği, malik sayısına göre değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu üzerinden değerlendirilir.
Azınlıkta kalan malik dönüşümü tamamen durdurabilir mi?
Azınlıkta kalan malik, yalnızca karşı çıktığı için dönüşümü otomatik olarak durduramaz. Ancak riskli yapı tespiti, toplantı çağrısı, karar nisabı, tebligat, teklifin içeriği, değer tespiti, satış işlemi veya hakkın kötüye kullanılması bakımından hukuka aykırılık varsa ilgili yargı yoluna başvurabilir.
Karara katılmazsam payım hemen satılır mı?
Hayır. Karara katılmayan malike karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin usulüne uygun bildirilmesi gerekir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa payının satış süreci gündeme gelebilir.
Düşük değerleme yapılırsa ne yapılabilir?
Değerleme raporu, somut emsaller, imar hakkı, arsa payı, konum, yeni proje değeri ve bağımsız bölüm tahsisi bakımından incelenmelidir. Eksik veya hatalı değer tespiti varsa satış işlemi ve bedel yönünden idari ve hukuki başvuru yolları somut olaya göre değerlendirilebilir.
Hakkın kötüye kullanılması itirazı ne zaman işe yarar?
Çoğunluk kararının sırf azınlığı dışlamak, daha düşük değerle payını sattırmak, eşit durumdaki maliklere farklı menfaat sağlamak veya teklifin gerçek içeriğini gizlemek amacıyla kullanıldığı somut belgelerle gösterilebiliyorsa, Türk Medeni Kanunu madde 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması itirazı gündeme gelebilir.
9. İletişim ve hukuki bilgilendirme
Kentsel dönüşümde azınlık malik için en önemli koruma, sürece zamanında ve belgeli şekilde katılmaktır. Toplantı çağrısı, karar tutanağı, teklif metni, değerleme raporu, tebligat tarihi ve satış prosedürü incelenmeden yalnızca “çoğunluk karar verdi” gerekçesiyle hareket etmek hak kaybı yaratabilir.
Somut olayın riskli yapı tespiti, arsa payı oranları, toplantı ve karar tutanakları, tebligat yöntemi, teklif içeriği, değerleme raporu, pay satış süreci, idari işlem tarihi ve güncel içtihat durumu çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukukî mütalaa veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Her somut olay, kendi belge ve koşulları ile güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
