LEED ve BREEAM Vaatlerinde Sorumluluk

İçindekiler

Bir geliştirici satış broşüründe projenin “LEED Gold sertifikalı” olacağını duyurmuş, kiracıyla yapılan sözleşmede belirli enerji tüketim değerleri vaat etmiş veya finansman sözleşmesinde BREEAM derecesini kredi şartı hâline getirmiş olabilir. Yapı tamamlandığında ise sertifika alınamamış, hedeflenen dereceye ulaşılamamış ya da gerçek enerji tüketimi modelde öngörülen değerin çok üzerinde çıkmış olabilir.

Bu durumda “Sertifikayı bağımsız kuruluş veriyor, müteahhidin sorumluluğu yoktur” demek de “Broşürde yazdığı için geliştirici her durumda bütün zararı öder” demek de eksik kalır. Sonuç; kullanılan ifadenin kesinliği, sözleşmedeki risk dağılımı, sertifika sistemi ve versiyonu, başarısızlığın sebebi ve vaat nedeniyle doğduğu ispatlanabilen zarar üzerinden belirlenir.

LEED ve BREEAM gibi sistemlerde proje kaydı, ön değerlendirme, tasarım aşaması puanı ve nihai sertifika aynı şey değildir. LEED’de proje kaydı ve başvurusunun ardından teknik inceleme yapılır; sertifika, şartlar ve krediler doğrulandıktan sonra kazanılır. BREEAM de yapıların sürdürülebilirlik performansını belirli kriterler ve sertifikasyon aşamaları üzerinden değerlendirir. Bu nedenle “sertifikaya başvuruldu”, “sertifika hedefleniyor” ve “sertifika alınması garanti edildi” ifadeleri hukuken farklı sonuçlar doğurabilir.

1. Yeşil bina vaadi ne zaman sözleşmesel taahhüde dönüşür?

Bir sürdürülebilirlik beyanının hukuki etkisi yalnızca ana sözleşmede bulunup bulunmadığına göre belirlenmez. Satış broşürleri, teknik şartnameler, yatırım sunumları, kira ekleri, finansman belgeleri, proje internet sitesi ve yazılı tekliflerdeki ifadeler de değerlendirmeye alınabilir.

Aşağıdaki ifadeler aynı hukuki ağırlığa sahip değildir:

Kullanılan ifade	Muhtemel hukuki anlam
“Proje LEED sistemine kaydedilmiştir.”	Sertifika sürecinin başlatıldığını gösterir; sertifika garantisi değildir
“LEED Gold hedeflenmektedir.”	Hedef veya niyet açıklaması olabilir; ek belgelerle birlikte değerlendirilir
“Yüklenici LEED Gold için makul çabayı gösterecektir.”	Özen borcuna daha yakın bir düzenlemedir
“Proje, geçici kabulden önce LEED Gold sertifikasını alacaktır.”	Sonuç borcuna daha yakın kesin bir taahhüttür
“Sertifika, son ödeme için ön koşuldur.”	Sertifikanın ödeme ve kabul mekanizmasına bağlandığını gösterir
“Enerji tüketimi yılda en fazla 90 kWh/m² olacaktır.”	Ölçüm yöntemi de belirtilmişse sayısal performans garantisi oluşturabilir

Tüketiciye satılan bir konut veya bağımsız bölüm, reklam ve ilanlarda belirtilen özellikleri taşımıyorsa 6502 sayılı Kanun kapsamında ayıplı mal tartışması doğabilir. Kanun; internet portalında, reklamda veya ilanda belirtilen nitelikleri taşımayan ve tüketicinin makul olarak beklediği faydayı azaltan malları ayıplı kabul eder.

Bu nedenle sertifika veya enerji performansı beyanı, satın alma kararını etkileyen somut bir özellik olarak sunulmuşsa satıcı yalnızca sözleşmenin dar metnine dayanarak her durumda sorumluluktan kurtulamayabilir.

Kurumsal yatırımcı, fon, şirket veya profesyonel kiracı bakımından ise tüketici hükümleri yerine öncelikle sözleşme ve Türk Borçlar Kanunu uygulanır. Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde borçlu, kusursuzluğunu ispat edemediği sürece doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

2. Sertifika almak sonuç borcu mu, özen borcu mu?

Bu sorunun tek ve bütün projelere uygulanabilecek bir cevabı yoktur. Mahkeme veya hakem heyeti; sözleşmenin lafzını, tarafların uzmanlığını, ücret yapısını, riskin kime bırakıldığını ve sertifikanın proje açısından taşıdığı ticari önemi birlikte değerlendirir.

Sonuç borcuna işaret eden unsurlar

Aşağıdaki düzenlemeler, geliştirici veya yüklenicinin sertifika sonucunu üstlendiğini gösterebilir:

Belirli sistem, versiyon ve derecenin açıkça yazılması
Sertifikanın kesin kabul veya son ödeme şartı yapılması
Sertifika alınamaması için cezai şart belirlenmesi
Sertifikasyon giderlerinin ve bütün kredi riskinin yükleniciye bırakılması
“Garanti eder”, “sağlayacaktır” veya “elde edecektir” gibi kesin ifadeler kullanılması
Daha düşük seviyenin işverenin yazılı onayına bağlanması

Bağımsız bir kuruluşun nihai değerlendirme yapması, taahhüdü otomatik olarak özen borcuna dönüştürmez. Yüklenici, dışarıdaki sertifikasyon kararının riskini sözleşmeyle üstlenmiş olabilir.

Özen borcuna işaret eden unsurlar

Şu ifadeler ise belirli bir sonucun değil, gerekli sürecin yürütülmesinin vaat edildiğini gösterebilir:

“Makul ticari çaba göstermek”
“Sertifika için başvuruda bulunmak”
“Projenin sertifika kriterlerine göre tasarlanmasını koordine etmek”
“Hedeflenen puanların elde edilmesi için danışmanlık ve dokümantasyon sağlamak”
Nihai kararın bağımsız sertifikasyon kuruluşuna ait olduğunun açıkça belirtilmesi

Ancak “özen borcu” sorumluluğun bulunmadığı anlamına gelmez. Kredi takibinin yapılmaması, gerekli belgelerin süresinde sunulmaması, malzemelerin belgesiz değiştirilmesi veya önceden bilinen puan kaybının işverene bildirilmemesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

3. Mimar, müteahhit, geliştirici ve danışmandan kim sorumlu olur?

Sertifika kaybı genellikle tek bir kişinin hatasından kaynaklanmaz. Tasarımda hedeflenen puan, uygulama veya işletme döneminde kaybedilebilir.

Aktör	Başlıca sorumluluk alanı	Örnek sorumluluk sebebi
Geliştirici veya satıcı	Pazarlama beyanları, proje koordinasyonu ve nihai teslim taahhüdü	Kesin sertifika vaadiyle satış yapıp gerekli bütçe ve koordinasyonu sağlamamak
Ana yüklenici	Projeye uygun malzeme, imalat, devreye alma ve saha belgeleri	Onaylı düşük emisyonlu malzeme yerine belgesiz ürün kullanmak
Mimar ve mühendisler	Sertifika kriterlerine uygun tasarım ve enerji modellemesi	Enerji hesabını yanlış yapmak veya disiplinler arası kriterleri projeye işlememek
Sürdürülebilirlik danışmanı	Kredi stratejisi, başvuru ve belge koordinasyonu	Kritik son başvuru tarihlerini kaçırmak veya puan riskini bildirmemek
İşletmeci veya tesis yöneticisi	Kullanım dönemi performansı, sayaçlar ve bakım	Sistemleri tasarıma aykırı işletmek veya izleme kayıtlarını tutmamak
Kiracı	Kullanıcı yükleri ve sözleşmedeki yeşil kira yükümlülükleri	Yoğun ekipman kullanımıyla kararlaştırılan tüketim profilini aşmak
Sertifikasyon kuruluşu	Bağımsız kriter incelemesi	Kural olarak geliştiricinin proje sonucunu garanti eden taraf değildir

Sertifika alınamamasının sebebi tasarımdaki puan açığıysa proje müellifi ve danışman; onaylı malzeme yerine farklı ürün kullanılmasıysa yüklenici; sertifikasyon bütçesinin kesilmesi veya hedefin sonradan değiştirilmesiyse geliştirici öne çıkabilir.

Bununla birlikte işveren karşısındaki sözleşmesel sorumluluk ile sorumluların kendi aralarındaki iç paylaşım farklıdır. Geliştirici, alıcıya karşı sertifikayı taahhüt etmişse önce alıcının talebiyle karşılaşabilir; ardından tasarımcıya, yükleniciye veya danışmana kusurları oranında rücu edebilir.

4. Enerji tüketimi hedefi tutmazsa zarar nasıl hesaplanır?

Enerji modelinde öngörülen değer ile gerçek faturanın farklı olması tek başına sözleşme ihlalini kanıtlamaz. Gerçek tüketim; hava koşulları, kullanım saatleri, doluluk oranı, kiracı ekipmanları, bakım kalitesi ve enerji fiyatlarından etkilenir.

Bu nedenle enerji performansı garantisi şu unsurları içermelidir:

Ölçülecek değer: kWh/m²-yıl, toplam tüketim, enerji maliyeti veya karbon emisyonu
Brüt veya net alan tanımı
Ölçüm dönemi
Sayaçların kapsamı
Hava koşullarına göre normalleştirme yöntemi
Doluluk ve çalışma saatleri varsayımları
Kiracı yüklerinin hesaba katılıp katılmayacağı
Baz yıl ve enerji tarifesi
Bağımsız doğrulama yöntemi
Sapma toleransı ve düzeltme süresi

Türkiye’de Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve Enerji Kimlik Belgesi sistemi, binanın uyması gereken kamusal enerji performansı çerçevesini oluşturur. LEED, BREEAM veya YeS-TR gibi sertifikalar ise sözleşmede ayrıca üstlenilen daha kapsamlı veya farklı nitelikte performans kriterleri içerebilir.

Gönüllü sertifika alınması, zorunlu enerji ve yapı mevzuatına uygunluğun yerine geçmez.

Zarar hesabında yalnızca yüksek gelen elektrik veya doğalgaz faturaları dikkate alınmaz. Somut olayda şu talepler gündeme gelebilir:

Vaat edilen tüketim ile normalleştirilmiş gerçek tüketim arasındaki maliyet farkı
Sistemin hedef performansa ulaşması için gereken iyileştirme gideri
Sertifika alınamaması nedeniyle oluşan doğrulanabilir satış veya kira değeri kaybı
Yeniden başvuru, danışmanlık ve sertifikasyon maliyetleri
Finansman maliyetindeki artış
Sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart
Yanlış beyan nedeniyle yapılan ve boşa çıkan yatırım giderleri

“Yeşil bina olmadığı için taşınmaz yüzde 20 değer kaybetti” şeklindeki soyut iddia yeterli değildir. Vaat ile satın alma veya yatırım kararı arasındaki bağ, karşılaştırılabilir piyasa verileri ve gerçek ekonomik kayıp gösterilmelidir.

5. Sertifika başarısızlığı satış, kira ve finansmanı nasıl etkiler?

Konut ve bağımsız bölüm satışları

Sertifika seviyesi, enerji tasarrufu veya çevresel nitelik satışın belirleyici unsuru olarak tanıtılmışsa alıcı; sözleşmenin niteliğine göre ayıbın giderilmesini, bedel indirimi, tazminat veya şartları varsa sözleşmeden dönmeyi değerlendirebilir.

Ancak “sertifikaya aday proje” ile “sertifikalı proje” ayrımı önemlidir. Broşürün tamamı, dipnotlar, satış sözleşmesi, teknik şartname ve satın alma tarihi birlikte incelenmelidir.

Ticari kira sözleşmeleri

Sertifika veya enerji performansı, kiracının kurumsal ESG hedefleri için vazgeçilmezse kira sözleşmesinde özel sonuçlara bağlanabilir:

Kira indirimi
Fesih veya ara verme hakkı
Mal sahibine iyileştirme yükümlülüğü
Hizmet bedeli sınırlaması
Enerji maliyet farkının paylaşılması
Sertifikanın korunmasına yönelik işletme yükümlülükleri

Sertifikanın yalnızca teslim tarihinde alınması yetmeyebilir. Özellikle kullanım dönemi sertifikalarında bina işletmesi ve kiracı davranışları sertifikanın sürdürülmesini etkileyebilir.

Yeşil finansman ve yatırım sözleşmeleri

Sertifika; kredi kullanım ön koşulu, faiz marjı göstergesi, sürdürülebilirlik KPI’ı veya yatırımcının fonlama kriteri yapılmış olabilir. Bu durumda sertifikanın alınamaması yalnızca inşaat sözleşmesi sorunu yaratmaz; ek faiz, fon kullanımının durması, yanlış beyan veya sözleşmesel temerrüt tartışmasına da yol açabilir.

Burada belirleyici olan finansman belgesidir. “Proje LEED Gold olacaktır” beyanıyla “LEED Gold elde edilmesi için çaba gösterilecektir” açıklaması aynı sonucu doğurmaz.

6. Sürdürülebilirlik beyanları neden reklam hukuku bakımından da risklidir?

Türkiye’de çevreye ilişkin reklam beyanlarının açık, doğrulanabilir ve bilimsel verilerle desteklenebilir olması gerekir. Ticaret Bakanlığının çevresel beyanlar kılavuzu; “çevre dostu”, “yeşil”, “sürdürülebilir” ve benzeri genel ifadelerin tüketiciyi yanıltmayacak biçimde somutlaştırılmasını hedefler.

Bu nedenle geliştirici, henüz alınmamış bir sertifikanın logosunu kullanmamalı; “kayıtlı”, “ön değerlendirmede”, “hedeflenen” ve “sertifikalı” statülerini birbirine karıştırmamalıdır. LEED veya BREEAM adıyla yapılan beyanlar, ilgili sistemin marka ve kullanım kurallarına da uygun olmalıdır.

Türkiye’nin ulusal YeS-TR sistemi de binalar ve yerleşmeler için gönüllülük esaslı bir değerlendirme ve sertifikalandırma çerçevesi sunmaktadır. Bu sistem kapsamındaki vaatlerin de hangi aşamada ve hangi düzeyde bulunduğu açıkça belirtilmelidir.

7. Sözleşme hazırlanırken hangi hükümler açıkça yazılmalı?

Sertifika hedefi tek cümleyle bırakılmamalıdır. En az şu konular düzenlenmelidir:

Sertifika sistemi, versiyonu ve proje türü
Hedeflenen derece veya puan
Tasarım aşaması ile nihai sertifikanın ayrımı
Başvurudan ve sertifikasyon ücretlerinden sorumlu taraf
Hangi kredilerin zorunlu olduğu
Alternatif kredilerin kim tarafından seçileceği
Malzeme değişikliklerinde onay süreci
Danışman, tasarımcı ve yüklenicinin belge yükümlülükleri
Sertifika risk kayıtlarının raporlama sıklığı
Son başvuru ve düzeltme tarihleri
Sonucun garanti edilip edilmediği
Daha düşük derece alınmasının sonucu
Enerji performansının ölçüm yöntemi
Kullanıcı ve kiracı etkilerinin nasıl ayrıştırılacağı
İyileştirme, bedel indirimi, cezai şart ve fesih hakları
Finansman belgeleriyle uyum

En önemli ifade şudur: “Sertifika hedefi” ile “sertifika garantisi” aynı sözleşmede birbirine karıştırılmamalıdır.

8. Pratik kontrol listesi

Öz Denetim Listesi

Satış veya yatırım belgelerinde sertifika “alınmış” gibi mi, “hedef” olarak mı gösterildi?
LEED veya BREEAM sistemi, versiyonu, proje türü ve derece seviyesi belirtilmiş mi?
Proje yalnızca kaydedildi mi, tasarım aşamasında mı, yoksa nihai sertifikası var mı?
Sertifikanın alınması sonuç borcu mu, özen borcu mu olarak yazılmış?
Son ödeme veya kesin kabul sertifikaya bağlanmış mı?
Sertifika kaybının hangi tasarım, imalat veya belge eksikliğinden doğduğu tespit edildi mi?
Enerji performansı hedefinin ölçüm ve normalleştirme yöntemi belirli mi?
Gerçek tüketimde kullanıcı ve kiracı etkisi ayrıştırıldı mı?
Satış, kira veya finansman değerindeki zarar somut belgelerle hesaplandı mı?
Reklamlarda kullanılan çevresel iddiaların bilimsel ve teknik dayanağı mevcut mu?
Sertifika logoları ve statü ifadeleri doğru kullanılmış mı?
Sözleşmede düzeltme süresi, cezai şart ve rücu mekanizması bulunuyor mu?

9. Sıkça Sorulan Sorular

Broşürde “LEED Gold” yazması geliştiriciyi bağlar mı?

Bağlayabilir. İfadenin kesinliği, broşürün satış kararına etkisi, sözleşmedeki hükümler ve projenin gerçekten yalnızca hedef mi yoksa garanti olarak mı sunulduğu birlikte değerlendirilir. Tüketici satışlarında reklam ve ilanlardaki özelliklerin bulunmaması ayıplı mal hükümlerini gündeme getirebilir.

Projenin LEED sistemine kaydedilmesi sertifika alındığı anlamına gelir mi?

Hayır. Kayıt, sertifikasyon sürecinin başlatılmasıdır. Nihai sertifika; gerekli şartların, kredilerin ve belgelerin teknik incelemeden geçmesiyle elde edilir.

Bağımsız kuruluş sertifika vermediyse müteahhit sorumlu olmaz mı?

Her zaman değil. Müteahhit veya geliştirici sonucu açıkça garanti etmişse bağımsız değerlendirme riskini üstlenmiş olabilir. Yalnızca gerekli özeni göstermeyi taahhüt etmişse, hangi işlemleri yaptığı ve hangi eksikliklerin sertifika kaybına yol açtığı incelenir.

Enerji faturalarının yüksek çıkması taahhüt ihlali sayılır mı?

Tek başına sayılmayabilir. Hava koşulları, kullanım süresi, doluluk, ekipman yükleri ve enerji fiyatı normalleştirilmelidir. Sözleşmedeki performans metriğiyle karşılaştırılabilir teknik ölçüm yapılması gerekir.

BREEAM veya LEED alınamaması nedeniyle satış değer kaybı istenebilir mi?

İstenebilir; ancak sertifika vaadiyle satın alma kararı arasındaki bağın ve gerçek değer kaybının ispatlanması gerekir. Soyut piyasa beklentisi yerine karşılaştırmalı değerleme ve somut ekonomik zarar aranır.

10. İletişim ve hukuki bilgilendirme

LEED, BREEAM ve enerji performansı vaatlerinde sorumluluk, sertifikanın alınamamış olmasına bakılarak otomatik biçimde belirlenmez. Taahhüdün hedef mi garanti mi olduğu, sertifika sisteminin hangi aşamasında başarısızlık yaşandığı, sorunun tasarım mı uygulama mı işletme kaynaklı olduğu ve hangi ekonomik zararın doğduğu birlikte incelenmelidir.

Satış broşürleri, yatırım sunumları, teknik şartnameler, enerji modelleri, sertifikasyon kayıtları, tasarım revizyonları, malzeme belgeleri, kira ve finansman sözleşmeleri tek dosyada karşılaştırılmalıdır. Sertifika hedefinin sözleşmede ölçülebilir, doğrulanabilir ve yaptırımı belirli bir yükümlülüğe dönüştürülmemesi, hem geliştirici hem yatırımcı açısından uzun süreli uyuşmazlık riski yaratır.

Hukuki Bilgilendirme

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukukî mütalaa veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Her somut olay, kendi belge ve koşulları ile güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Kaynaklar

Durmaz Hukuk ve Danışmanlık

Görüşme ve Randevu Talebi

Orhantepe Mah., Bankalar Cad., No:3 Kartal / İstanbul

LEED, BREEAM ve Enerji Performansı Vaatleri Yerine Getirilmezse Ne Olur?

1. Yeşil bina vaadi ne zaman sözleşmesel taahhüde dönüşür?