Müteahhidin Temerrüdünde İnşaat Seviyesi Neden Kritik?

İçindekiler

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin işi bırakması, teslim tarihini kaçırması veya inşaatı sözleşmeye uygun ilerletmemesi yalnızca “gecikme” sorunu değildir. Bu durum, çoğu zaman sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil davası, gecikme tazminatı, eksik iş bedeli, üçüncü kişilere yapılan satışların akıbeti ve yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin belirlenmesi gibi birbirine bağlı sonuçlar doğurur.

Bu davalarda en kritik teknik veri, inşaatın hangi seviyede olduğudur. Çünkü kaba inşaat aşamasında kalan bir proje ile yüzde doksan seviyesine yaklaşmış bir proje aynı hukuki sonucu doğurmayabilir. İnşaat seviyesi; fesih talebinin geriye mi, ileriye mi etkili değerlendirileceğini, yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölüm talep edip edemeyeceğini ve arsa sahibinin tapu iptal-tescil talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce yalnızca ihtarname göndermek veya sözleşmeyi incelemek yeterli olmayabilir. Şantiyedeki fiili durumun, mahkemede kullanılabilecek şekilde delil tespitiyle kayıt altına alınması çoğu dosyada belirleyici önemdedir.

1. Müteahhidin temerrüdü ne zaman doğar?

Türk Borçlar Kanunu’na göre muaccel bir borcun borçlusu, kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Ancak ifa günü taraflarca birlikte belirlenmişse veya sözleşmede saklı tutulan hakka dayanılarak usulüne uygun biçimde belirlenmişse, bu günün geçmesiyle de temerrüt oluşabilir. İnşaat sözleşmelerinde bu nedenle teslim tarihi, süre başlangıcı ve varsa süre uzatımı hükümleri dikkatle incelenmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin borcu, yapıyı yalnızca fiziksel olarak yükseltmek değildir. Yüklenici; eseri sözleşmeye, projeye, ruhsata, teknik kurallara ve iş sahibinin haklı menfaatlerine uygun biçimde tamamlamakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu, eser sözleşmesini yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Aynı Kanun, yüklenicinin edimlerini sadakat ve özenle ifa etmesi gerektiğini de düzenler.

Bu çerçevede müteahhidin temerrüdü yalnızca takvimsel gecikmeden ibaret değildir. İşe hiç başlanmaması, inşaatın uzun süre terk edilmesi, ruhsat ve proje sürecinin ilerletilmemesi, teslimin objektif olarak imkânsız görülecek kadar gecikmesi veya yapılan işin sözleşmeye aykırı seyretmesi de temerrüt ve fesih tartışmasını gündeme getirebilir.

2. İnşaat seviyesi neden davanın merkezindedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici çoğu zaman arsa payını veya bağımsız bölümleri işin belirli aşamalarında hak eder. Bazı sözleşmelerde pay devri peşin yapılır; bazı sözleşmelerde ise temel, kaba inşaat, çatı, iskan veya teslim gibi aşamalara bağlanır. Bu nedenle inşaatın gerçek seviyesi, yüklenicinin hak ediş durumunu belirleyen ana göstergedir.

Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın geldiği seviye, feshin sonuçları bakımından özel önem taşır. Özellikle ileriye etkili fesih tartışmalarında, tamamlanma oranının yüksek olup olmadığı ve yüklenicinin hangi bağımsız bölümleri hak ettiği incelenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/23-866 Esas, 2021/724 Karar sayılı kararında da ileriye etkili fesih bakımından inşaatın belirli bir yüksek seviyeye, uygulamada sıkça tartışılan yüzde doksan eşiğine ulaşıp ulaşmadığı değerlendirme konusu yapılmıştır.

Ancak bu oran mekanik bir matematik hesabı gibi ele alınmamalıdır. Mahkeme yalnızca “yüzde kaç bitti?” sorusuna bakmaz. Hangi imalatların tamamlandığı, eksik ve ayıplı işlerin niteliği, ruhsat ve iskan süreci, ortak alanlar, bağımsız bölümlerin kullanılabilirliği, yüklenicinin işi ne zaman bıraktığı ve kalan işlerin kim tarafından yapıldığı birlikte incelenir.

Bu nedenle “kaba inşaat bitti” ifadesi tek başına yeterli değildir. Kaba inşaatın tamamlanması, yapının ekonomik ve hukuki anlamda teslim edilebilir olduğu anlamına gelmeyebilir. İnce işler, mekanik ve elektrik tesisatı, cephe, yalıtım, ortak alanlar, asansör, otopark, yangın güvenliği, peyzaj ve yapı kullanma izin süreci ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Tapu iptal-tescil talebinde seviye tespiti neyi değiştirir?

Sözleşme feshedildiğinde, yükleniciye devredilmiş arsa payları veya bağımsız bölümler varsa arsa sahibi tapu iptal ve tescil talebinde bulunmak isteyebilir. Fakat bu talebin başarı şansı, sözleşmenin nasıl feshedildiği, feshin geriye veya ileriye etkili sonuç doğurup doğurmadığı, yüklenicinin hangi seviyede işi bıraktığı ve üçüncü kişilere devir yapılıp yapılmadığına bağlıdır.

Geriye etkili fesihte temel mantık, tarafların aldıklarını geri vermesidir. Bu durumda yükleniciye avans niteliğinde devredilen tapuların iadesi gündeme gelebilir. Buna karşılık ileriye etkili fesihte, yüklenicinin o tarihe kadar yaptığı imalat karşılığında hak ettiği bağımsız bölümlerin belirlenmesi gerekir. Böyle bir durumda bütün tapuların otomatik olarak arsa sahibine dönmesi beklenmeyebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/290 Esas, 2023/1072 Karar sayılı kararında da ileriye etkili fesih hâlinde yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin belirlenmesi gerektiği, inşaatın hangi tarihte ve hangi seviyede bırakıldığının, kalan kısmın kim tarafından tamamlandığının araştırılması gerektiği vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, seviye tespitinin yalnızca teknik değil, doğrudan tapu sonucunu etkileyen hukuki bir veri olduğunu gösterir.

Ayrıca 16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazların yükleniciye devredilmesinden sonra üçüncü kişilere satılması veya ipotek tesis edilmesi hâlinde, sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi durumunda üçüncü kişilerin tapuya güven ve iyiniyet iddialarının dinlenebileceği yönünde önemli bir içtihat değişikliği ortaya çıkmıştır. Bu nedenle tapu iptal-tescil davası açmadan önce üçüncü kişilerin durumu, edinim tarihi, satış bedeli, tapu şerhleri, fiili inşaat seviyesi ve kötüniyet delilleri birlikte değerlendirilmelidir.

4. Delil tespiti yaptırmadan dava açmak neden risklidir?

İnşaat seviyesi, zamanla değişebilen bir olgudur. Müteahhit işi bırakmış olabilir; arsa sahibi güvenlik, koruma veya zararın artmasını önlemek için bazı işleri tamamlatmış olabilir; üçüncü kişiler şantiyeye müdahale etmiş olabilir; belediye veya yapı denetim süreci yeni belgeler üretmiş olabilir. Bu durumda dava açıldığı tarihteki fiili durum ile müteahhidin işi bıraktığı tarihteki durum birbirine karışabilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre taraflardan her biri, ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılmasını, bilirkişi incelemesi yaptırılmasını veya tanık ifadelerinin alınmasını talep edebilir. Delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır.

Bu nedenle yarım kalmış bir inşaatta delil tespiti, çoğu zaman dava öncesi teknik hazırlığın merkezinde yer alır. Mahkeme eliyle yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi; inşaatın yüzdesini, tamamlanan imalatları, eksik ve ayıplı işleri, mevcut malzeme ve işçilik kalitesini, ruhsat ve projeye aykırılıkları, şantiye terk izlerini ve kalan iş bedelini kayıt altına alabilir.

Delil tespiti yapılmadan doğrudan tapu iptal-tescil veya fesih davası açılması şu riskleri doğurabilir: İnşaatın hangi tarihte hangi seviyede olduğu netleştirilemeyebilir. Arsa sahibinin sonradan yaptırdığı imalat ile müteahhidin yaptığı imalat karışabilir. Eksik ve ayıplı işler dava sırasında değişebilir. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülecek kötüniyet veya hak etmeme iddiaları zayıflayabilir. Bilirkişi raporu, dava tarihindeki duruma göre düzenlenirse gerçek uyuşmazlık tarihi kaçırılabilir.

5. Mahkeme inşaat seviyesini nasıl belirler?

Mahkeme inşaat seviyesini genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler. Bu inceleme sadece gözleme dayalı bir oranlama olmamalıdır. Denetime elverişli bir raporda sözleşme, teknik şartname, mimari proje, statik proje, mekanik ve elektrik projeleri, ruhsat dosyası, yapı denetim kayıtları, belediye belgeleri, hakedişler, faturalar, fotoğraflar, şantiye tutanakları ve taraf yazışmaları birlikte değerlendirilmelidir.

Sağlıklı bir bilirkişi raporunda şu ayrımlar yapılmalıdır: Müteahhit tarafından tamamlanan işler nelerdir? Eksik kalan işler nelerdir? Ayıplı veya projeye aykırı imalat var mıdır? Arsa sahibi veya üçüncü kişiler tarafından sonradan tamamlanan işler var mıdır? İnşaatın fiziki seviyesi ile ekonomik gerçekleşme oranı örtüşmekte midir? Bağımsız bölümler kullanılabilir durumda mıdır? Ortak alanlar ve iskan süreci tamamlanmış mıdır?

Özellikle tapu iptal-tescil davalarında, yüzdelik seviye tek başına karar vermeye yeterli görülmemelidir. Çünkü bazı imalatlar fiziken küçük görünse de maliyet ve kullanım bakımından büyük önem taşır. Örneğin yangın sistemi, asansör, elektrik panoları, su yalıtımı veya yapı kullanma iznine engel teknik eksikler, toplam yüzdede sınırlı görünse bile teslim ve kullanım kabiliyetini ciddi biçimde etkileyebilir.

6. Arsa sahibinin en sık yaptığı usul hataları

Arsa sahipleri çoğu zaman müteahhidin işi bıraktığını gördüklerinde hızlı hareket etmek ister. Bu anlaşılabilir bir tepkidir; fakat tapu iptal-tescil ve fesih davalarında aceleyle atılan adımlar sonradan davanın ispat gücünü zayıflatabilir.

En sık yapılan hata, şantiyenin mevcut hâlini mahkeme eliyle tespit ettirmeden üçüncü bir müteahhitle tamamlama işine başlanmasıdır. Bu durumda eski yüklenicinin hangi seviyede bıraktığı ile yeni yüklenicinin ne yaptığı ayrıştırılamayabilir.

İkinci hata, ihtarnamede talebin net kurulmamasıdır. Müteahhide süre veriliyor mu, sözleşmeden dönme mi bildiriliyor, gecikme tazminatı hakkı saklı tutuluyor mu, tapu devrinin iadesi mi isteniyor, yoksa aynen ifa mı talep ediliyor? Bu sorular cevaplanmadan gönderilen ihtar, sonraki dava stratejisiyle uyumsuz olabilir.

Üçüncü hata, tüm tarafların ve üçüncü kişilerin davaya etkisini doğru kurmamaktır. Yüklenicinin pay devrettiği kişiler, ipotek alacaklıları, diğer arsa sahipleri, paydaşlar ve sözleşmeye taraf olan kişiler dikkate alınmadan açılan dava usulden sorun yaşayabilir veya eksik taraf nedeniyle uzayabilir.

7. Pratik kontrol listesi

Öz Denetim Listesi

Sözleşmede teslim tarihi, süre başlangıcı ve süre uzatımı hükümleri açıkça belirlendi mi?
Yükleniciye gönderilen ihtarda temerrüt, süre, talep ve hak saklı tutma ifadeleri net mi?
Dava açmadan önce inşaat seviyesi için mahkemeden delil tespiti istendi mi?
Delil tespiti talebinde keşif, bilirkişi incelemesi, fotoğraf, proje karşılaştırması ve eksik-ayıplı iş hesabı açıkça istendi mi?
Bilirkişiye “yüklenicinin yaptığı işler” ile “arsa sahibi veya üçüncü kişilerce sonradan yapılan işler” ayrı ayrı sorduruldu mu?
Tapu kayıtları, yükleniciye yapılan devirler, üçüncü kişilere satışlar ve ipotekler güncel olarak çıkarıldı mı?
Sözleşmenin geriye etkili fesih mi, ileriye etkili fesih mi doğuracağı ayrıca değerlendirildi mi?
Yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısı inşaat seviyesiyle ilişkilendirildi mi?
Üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını etkileyebilecek şerh, satış bedeli, fiili durum ve bilgilendirme delilleri toplandı mı?
Dava dilekçesinde fesih, tapu iptal-tescil, tazminat, eksik iş bedeli ve gecikme tazminatı talepleri birbirine karıştırılmadan kuruldu mu?

8. Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit işi bıraktıysa arsa sahibi hemen tapu iptal-tescil davası açabilir mi?

Açabilir; ancak dava açmadan önce inşaat seviyesinin, eksik ve ayıplı işlerin, yüklenicinin yaptığı imalatın ve varsa üçüncü kişilere yapılan devirlerin teknik olarak tespit edilmesi gerekir. Delil tespiti yapılmadan açılan davada, inşaatın hangi aşamada bırakıldığını ispat etmek zorlaşabilir.

İnşaat seviyesi sadece yüzde hesabıyla mı belirlenir?

Hayır. Yüzdelik oran önemlidir; fakat tek başına yeterli değildir. Mahkeme, tamamlanan imalatların niteliğini, eksik işlerin kullanım ve iskan üzerindeki etkisini, projeye uygunluğu, ortak alanları, ayıplı imalatı ve kalan iş bedelini birlikte değerlendirir.

Kaba inşaat bittiyse yüklenici bağımsız bölüm hak eder mi?

Bu sorunun cevabı sözleşmeye, devir planına, inşaatın toplam seviyesine, eksik ve ayıplı işlere ve feshin türüne bağlıdır. Kaba inşaatın tamamlanmış olması her durumda yüklenicinin bağımsız bölüm hak ettiği anlamına gelmez.

Delil tespiti hangi mahkemeden istenir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre dava açılmadan önce delil tespiti, esas davaya bakacak mahkemeden veya keşif/bilirkişi incelemesi yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenebilir. Dava açıldıktan sonra delil tespiti talepleri davanın görüldüğü mahkemece değerlendirilir.

Üçüncü kişiye satılan bağımsız bölüm arsa sahibine döner mi?

Bu konu somut olaya göre değerlendirilir. Özellikle 16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı sonrası, üçüncü kişinin tapuya güven ve iyiniyet iddiası ayrıca incelenmelidir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı; edinim tarihi, satış bedeli, fiili inşaat durumu, tapu şerhleri ve uyuşmazlığı bilip bilmediği gibi delillerle değerlendirilir.

9. İletişim ve hukuki bilgilendirme

Müteahhidin temerrüdü ve tapu iptal-tescil davalarında en kritik adım, dava açmadan önce teknik ve tapusal durumun doğru belgelenmesidir. İnşaat seviyesi, eksik ve ayıplı işler, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler ve üçüncü kişilere yapılan devirler birlikte incelenmeden açılan davalar, ispat ve usul bakımından risk taşıyabilir.

Somut olayın sözleşme hükümleri, noter şekli, tapu kayıtları, inşaatın fiili seviyesi, ruhsat ve iskan durumu, ihtarnameler, üçüncü kişi devirleri ve güncel Yargıtay içtihadı çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Hukuki Bilgilendirme

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukukî mütalaa veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Her somut olay, kendi belge ve koşulları ile güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.