Müteahhit İflas Ederse İnşaat Ne Olur?

İçindekiler

Müteahhidin ödeme güçlüğüne düşmesi, kat karşılığı inşaat projelerinde yalnızca ekonomik bir sorun değildir. İnşaatın durması; arsa paylarının müteahhide devredilmiş olması, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılması, banka ipotekleri, kira ödemeleri, teminat mektupları ve alt yüklenici alacakları nedeniyle çok katmanlı bir hukuki krize dönüşebilir.

Bu durumda arsa sahiplerinin ilk tepkisi çoğu zaman “sözleşmeyi hemen feshedelim ve başka müteahhitle devam edelim” olur. Ancak müteahhidin konkordatoya başvurması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. İflas kararı verilmiş olması da arsa sahiplerinin şantiyeyi doğrudan başka bir firmaya teslim edebileceği anlamına gelmez.

Doğru strateji; konkordato ile iflası birbirinden ayırmayı, inşaat seviyesini delil tespitiyle korumayı, alacakları süresinde bildirmeyi, teminatları incelemeyi ve tapu kayıtlarını güvence altına almayı gerektirir.

1. Konkordato ile iflas aynı şey değildir

Konkordato, borçlunun faaliyetini sürdürerek borçlarını belirli bir vade veya indirim planıyla ödemesini amaçlayan yeniden yapılandırma sürecidir. Müteahhit şirket hakkında önce geçici mühlet, ardından şartları varsa kesin mühlet verilebilir; süreç konkordatonun tasdiki, talebin reddi veya bazı durumlarda iflas kararıyla sonuçlanabilir.

İflasta ise şirketin haczi mümkün mal ve hakları iflas masasını oluşturur. Müteahhit, masaya giren malvarlığı üzerindeki tasarruf yetkisini kaybeder ve bu yetki iflas idaresi tarafından kullanılır. Müteahhidin devam eden sözleşmeler, alacaklar ve tapuda adına kayıtlı taşınmazlar üzerindeki hareket alanı bu aşamadan sonra ciddi biçimde sınırlanır.

Bu nedenle yalnızca şirketin “konkordato ilan ettiği” haberine dayanarak iflas gerçekleşmiş gibi hareket edilmemelidir. Öncelikle geçici mühlet, kesin mühlet, konkordatonun tasdiki veya iflas kararlarından hangisinin verildiği ve kararın kapsamı incelenmelidir.

2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi otomatik olarak sona erer mi?

Müteahhidin konkordatoya başvurması, tek başına kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmez. İcra ve İflas Kanunu’nun 296. maddesine göre, borçlunun işletmesinin faaliyetinin devamı için önem taşıyan sözleşmelerin devamı esastır. Sözleşmede konkordato başvurusunun otomatik fesih, haklı fesih veya borcun muacceliyet sebebi sayılacağı yazılmış olsa bile bu hükümler konkordato başvurusu nedeniyle uygulanmayabilir.

Bu koruma, müteahhidin bütün sözleşme ihlallerini ortadan kaldırmaz. İnşaatın fiilen terk edilmesi, işe devam edilmemesi, teslim süresinin aşılması, teminatın yenilenmemesi veya sözleşmedeki başka bir esaslı yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde, konkordato başvurusundan bağımsız temerrüt ve fesih sebepleri gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya zamanında tamamlayamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibinin belirli koşullarla teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönmesi mümkün olabilir. Ancak bunun için ihtar, ek süre, inşaatın mevcut seviyesi ve gecikmenin kaynağı birlikte değerlendirilmelidir.

İflas hâlinde de sözleşmenin kaderi otomatik bir cümleyle belirlenemez. Para dışındaki edimler kural olarak para alacağına dönüştürülür; ancak iflas idaresi sözleşmenin aynen ifasını üstlenebilir. Böyle bir durumda karşı tarafın teminat isteme hakkı bulunmaktadır.

3. İnşaatın devamına karar verilirse nelere dikkat edilmeli?

Konkordato sürecindeki müteahhitle sözleşmeye devam edilmesi düşünülüyorsa, yalnızca şirket yetkilisinin “projeyi bitireceğiz” açıklamasına güvenilmemelidir. Şirketin finansman planı, komiser raporları, kalan iş maliyeti, ruhsat durumu, taşeron borçları ve iş programı incelenmelidir.

Geçici ve kesin mühlet sırasında devam eden sözleşmelerden doğan karşılıklı edimlerin ifasına devam edilir. Ayrıca geçici mühlet kararından sonra komiserin izniyle kurulan borçlar ile komiserin izniyle devam ettirilen sürekli borç ilişkilerindeki karşı edimler, tasdik edilen konkordatonun normal indirim ve vade koşullarına tabi olmayabilir; sonraki bir iflasta da öncelikli masa borcu niteliği kazanabilir.

Bu nedenle arsa sahipleri veya projeye mal ve hizmet sağlayacak yeni taraflar şu konuları yazılı hâle getirmelidir:

Sözleşmeye devam edilmesi komiser tarafından onaylandı mı?
Kalan işin finansmanı hangi kaynakla sağlanacak?
Yeni kira ve gecikme yükümlülükleri nasıl ödenecek?
Şirketin yeni borçlanmasına izin verildi mi?
İnşaat programı ve ara teslim tarihleri güncellendi mi?
Mevcut teminatlar korunuyor mu?
Yeni verilen tapu veya vekâletler için mahkeme ya da komiser izni gerekiyor mu?

Konkordato mühleti içinde müteahhidin bazı önemli malvarlığı işlemleri komiser veya mahkeme denetimine tabi olduğundan, şirket yetkilileriyle yapılan ek protokolün tek başına yeterli olduğu varsayılmamalıdır.

4. Arsa sahipleri alacaklarını nasıl kaydettirmeli?

Arsa sahiplerinin konkordato dosyasına bildireceği talepler tek tip değildir. Ödenmeyen kira yardımları, gecikme tazminatı, cezai şart, eksik iş bedeli ve zarar talepleri para alacağı niteliğinde olabilir. İnşaatın tamamlanması, bağımsız bölüm teslimi veya tapunun geri verilmesi gibi talepler ise para dışı edim niteliği taşıyabilir.

Konkordato komiseri tarafından yapılacak ilanla alacaklılar, ilan tarihinden itibaren 15 gün içinde alacaklarını bildirmeye davet edilir. Süresinde bildirim yapmayan ve alacağı şirket bilançosunda görünmeyen alacaklı, konkordato müzakerelerine kabul edilmeme riskiyle karşılaşır.

Para dışındaki alacaklar, alacaklı tarafından parasal karşılığa çevrilerek komisere bildirilir. Borçlu ise komiserin onayıyla taahhüdün aynen ifasını üstlenebilir. Bu nedenle arsa sahibi yalnızca “dairenin teslimini istiyorum” demekle yetinmemeli; tamamlanmayan edimin parasal değerini, eksik iş maliyetini ve alternatif taleplerini de teknik raporla somutlaştırmalıdır.

Konkordato tasdik edilirse, kural olarak konkordato talebinden önce doğan veya komiser izni olmaksızın mühlet içinde doğan alacaklar tasdik edilen projeye tabi olur. Rehinli alacağın rehin değeriyle karşılanan bölümü ve kanunda sayılan bazı imtiyazlı alacaklar bu kuralın dışında tutulur.

İflas hâlinde ise adi tasfiye ilanında alacaklılar, alacak ve istihkak iddialarını kural olarak ilan tarihinden itibaren bir ay içinde iflas masasına kaydettirmeye davet edilir. Geç başvuru bazı koşullarda mümkün olabilse de toplantıya katılma, masraf ve sıra cetveli bakımından hak kaybı doğurabileceğinden bu süreye güvenilmemelidir.

5. Teminat mektubu ve ipotekler paraya çevrilebilir mi?

Müteahhidin konkordato sürecine girmesi, banka teminat mektubunun kendiliğinden hükümsüz hâle geldiği anlamına gelmez. Banka teminat mektupları kural olarak banka ile muhatap arasında, temel sözleşmeden bağımsız bir garanti ilişkisi oluşturur.

Yargı uygulamasında, konkordato başvurusunun tek başına banka teminat mektubunun nakde çevrilmesini engellemeyeceği; banka ödeme yaptığında alacaklı sıfatının banka lehine değişeceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte mektubun süresi, “ilk talepte ödeme” kaydı, güvence altına alınan risk ve tazmin şartları mutlaka incelenmelidir. Haksız veya dürüstlük kuralına aykırı tazmin talepleri ayrıca dava konusu olabilir.

Arsa sahipleri şu kontrolleri gecikmeden yapmalıdır:

Teminat mektubunun vadesi dolmuş mu?
Riskin gerçekleştiği hangi belgeyle gösterilecek?
Bankaya başvuru için belirli süre veya şekil şartı var mı?
Teminat yalnızca avansı mı, yoksa gecikme ve eksik işi de kapsıyor mu?
Kısmi tazmin mümkün mü?
Mektup iade edilmiş veya değiştirilmiş mi?

Taşınmaz veya başka bir mal üzerinde ipotek varsa, rehinli alacaklı konkordato mühleti içinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir veya takibe devam edebilir. Ancak kural olarak muhafaza tedbiri alınamaz ve rehinli mal satılamaz; kanunda sınırlı istisnalar bulunmaktadır.

6. Müteahhide devredilen tapular ne olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en kritik başlıklardan biri, müteahhide daha önce devredilen arsa payları veya bağımsız bölümlerdir.

Paylar hâlen müteahhit adına kayıtlıysa, iflas masasına girip girmeyeceği; devrin hukuki sebebi, sözleşmenin geçerliliği, yüklenicinin hakediş seviyesi ve feshin geriye ya da ileriye etkili sonuçları üzerinden değerlendirilir. Tapuda müteahhit adına kayıt bulunması, arsa sahibinin tapu iptal ve tescil iddiasını otomatik olarak ortadan kaldırmaz; ancak iflas masasına karşı doğru talebin ve taraf sıfatının kurulması gerekir.

Müteahhit payları üçüncü kişilere satmış veya banka lehine ipotek tesis etmişse durum daha karmaşıktır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararına göre, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi hâlinde üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak kazandıkları iddiası dinlenmelidir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı somut olayda ispatlanırsa taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Bu nedenle “müteahhit iflas etti, bütün tapular doğrudan geri döner” yaklaşımı güncel hukuk bakımından güvenli değildir. Her bağımsız bölüm için devir tarihi, satış bedeli, alıcının müteahhitle ilişkisi, inşaat seviyesi, tapu şerhleri ve iyiniyet durumu ayrı ayrı incelenmelidir.

7. Yeni müteahhitle devam etmeden önce ne yapılmalı?

Yarım kalan inşaatın hızla tamamlanması ekonomik açıdan gerekli olabilir. Ancak eski sözleşme hukuken sona erdirilmeden ve şantiye seviyesi tespit edilmeden yeni müteahhitle işe başlanması, iki ayrı yüklenicinin aynı proje üzerinde hak iddia etmesine neden olabilir.

Yeni yüklenici seçilmeden önce şu sıra izlenmelidir:

İnşaat seviyesi, eksik ve ayıplı işler mahkeme aracılığıyla delil tespitine bağlanmalıdır.
Eski sözleşmenin devam edip etmediği, fesih şartları ve konkordato komiseri veya iflas idaresinin tutumu belirlenmelidir.
Tapu kayıtları, üçüncü kişi satışları, banka ipotekleri ve hacizler çıkarılmalıdır.
Ruhsat, yapı denetim, proje müellifliği ve şantiye şefliği kayıtlarının devri planlanmalıdır.
Eski müteahhidin taşeron, işçi ve tedarikçi alacakları araştırılmalıdır.
Yeni müteahhit sözleşmesi, eski sözleşmenin hukuki tasfiyesiyle uyumlu kurulmalıdır.

Aksi hâlde yeni müteahhidin yaptığı imalatlarla eski müteahhidin yaptığı işler birbirine karışabilir; hakediş, tazminat ve tapu davalarının ispatı güçleşebilir.

8. Pratik kontrol listesi

Öz Denetim Listesi

Müteahhit hakkında geçici mühlet, kesin mühlet, tasdik veya iflas kararlarından hangisi verildi?
Konkordato ve iflas ilanlarının tarihleri kaydedildi mi?
İnşaat seviyesi mahkeme aracılığıyla tespit edildi mi?
Kira, cezai şart, eksik iş ve zarar alacakları hesaplandı mı?
Konkordato alacağı 15 günlük süre içinde komisere bildirildi mi?
İflas açıldıysa alacak bir aylık ilan süresi içinde masaya kaydettirildi mi?
Para dışındaki teslim ve tapu taleplerinin parasal karşılığı hesaplandı mı?
Banka teminat mektuplarının vadesi ve tazmin koşulları incelendi mi?
Malik lehine ipotek, kefalet veya şirket garantisi bulunuyor mu?
Müteahhide ve üçüncü kişilere yapılan tapu devirleri ayrı ayrı incelendi mi?
Sözleşmenin feshi için yalnızca konkordato başvurusuna değil, somut temerrüt sebeplerine dayanıldı mı?
Yeni yükleniciyle anlaşmadan önce eski sözleşme ve şantiye hukuken tasfiye edildi mi?

9. Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit konkordato ilan ederse sözleşme otomatik feshedilir mi?

Hayır. Konkordato başvurusu tek başına otomatik fesih sebebi değildir. Sözleşmenin işletmenin devamı için önemli olması hâlinde devamı esastır. Ancak inşaatın terk edilmesi, teslimin gecikmesi veya başka bir esaslı ihlal ayrıca fesih sebebi oluşturabilir.

Konkordato sürecinde kira ve gecikme tazminatı istenebilir mi?

İstenebilir; ancak alacağın hangi tarihte doğduğu ve konkordato projesine tabi olup olmadığı belirlenmelidir. Talep önceden doğmuşsa komisere bildirilmesi; mühlet döneminde doğmuşsa komiser izni ve sözleşmenin devam koşulları ayrıca incelenmelidir.

Banka teminat mektubu konkordato nedeniyle kullanılamaz mı?

Kural olarak konkordato, banka teminat mektubunun tazminini kendiliğinden engellemez. Ancak mektubun vadesi, kapsamı, risk tanımı ve başvuru şartları belirleyicidir. Haksız tazmin iddiası ayrıca dava konusu olabilir.

Müteahhidin iflasında tapular otomatik olarak arsa sahibine döner mi?

Hayır. Payların kimin adına kayıtlı olduğu, yüklenicinin hakediş seviyesi, sözleşmenin nasıl sona erdiği ve üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı incelenir. Tapu iptal ve tescil için çoğu zaman ayrıca dava ve tedbir süreci gerekir.

Arsa sahipleri hemen başka müteahhitle anlaşabilir mi?

Eski sözleşme hukuken sona erdirilmeden ve inşaat seviyesi tespit edilmeden yeni müteahhitle başlanması risklidir. Konkordato komiseri veya iflas idaresinin yetkileri, tapu kayıtları ve ruhsat süreci netleştirilmelidir.

10. İletişim ve hukuki bilgilendirme

Müteahhidin konkordato veya iflas sürecine girmesi, yarım kalan inşaatın tek başına fesih ya da tapu iadesiyle çözülebileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin devamı, alacak kaydı, teminatların kullanılması, tapu devirleri, üçüncü kişilerin hakları ve yeni yüklenici seçimi aynı hukuki plan içinde değerlendirilmelidir.

Özellikle konkordatoda 15 günlük alacak bildirimi, iflasta alacağın masaya kaydı, teminat mektuplarının vadesi ve inşaat seviyesinin delil tespiti kısa sürede kontrol edilmelidir. Somut olayın sözleşme, tapu, komiser raporu, iflas ilanı, hakediş, teminat ve şantiye belgeleriyle ayrıca incelenmesi gerekir.

Hukuki Bilgilendirme

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukukî mütalaa veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Her somut olay, kendi belge ve koşulları ile güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.